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中国青年爱买房  

2012-12-26 10:09:32|  分类: 钧策评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国青年爱买房 

正略钧策管理咨询顾问  董莹

 

    从“蜗居”到“蚁族”,房子似乎成了当代中国青年最沉重的负担,最不忍卒读的伤疤。抱怨房价高,不公平早已成为中国社会的顽疾,这是一个宏大和错综复杂的问题,里面牵扯着社会财富分配机制、土地制度、财税制度、市场经济等方方面面,当然,也包括我国购房群体的心理和需求特征。目前,房地产需求,尤其是所谓的刚需,主力就是中国的青年群体,不同于靠单位分房和购买房改房解决住房问题的父辈,这一代的青年群体的住房问题被完完全全推向了市场。笔者试图从中国青年购房需求的角度来探讨:为何中国青年群体的置业偏好相较于世界上其他国家的青年群体,显得如此之强,而在目前住房收入比严重失衡的高房价面前,他们又是如何支撑了自身强烈的购房需求。不得不承认的事实是,房子这个物品,在中国,其意义已经远远超过了一项生活消费品,承载了太多的社会符号。

房子=家

社会上人们在调侃“丈母娘推高房价”,甚至指责那些必须有房才能结婚的物质女青年,表面上看好像人们对强烈偏好房屋产权的观念千夫所指,有所批判,但实际上,农业文明传递下来的“居者有其屋”、对“土地”狂热的偏好的观念在中国人心中是根深蒂固的,形成了一种社会共识。被有房才能结婚的传统观念和社会风气裹挟的“女婿”们,在高房价的漩涡中无奈、心酸甚至愤怒,但内心深处实际也有着对土地和房屋所有权的极大偏好,这种偏好并非市场经济中纯粹理性的偏好,而是一种社会心理的偏好。在当代很多中国人的眼中,婚姻,家庭,这社会的细胞,房屋所有权甚至成了必要的构成要素。这样实际上就大大放大了中国青年对房产的需求强度,更强烈的偏好导致了更高的价格承受度。

结婚应当由男方买房的社会习俗,反映了在中国这样一个积重难返的农业文明社会中,事实上的男尊女卑。不过,随着男尊女卑的观念被挑战、被摒弃以及女性经济和社会地位的整体提升,单身女青年买房的越来越多,在某些区域甚至蔚然成风,但有意思的是,社会观念越来越接受打破男尊女卑的格局,却越来越强化有房才有家的心理认同,可见房屋产权和家庭观念绑定的顽固性。

房子=身份

除了中国青年根深蒂固的对土地和房产的偏好这种心理因素放大了对房子产权的需求,在中国业已形成的社会结构中,房子也绑定了太多超乎其上的现实利益,这使得拥有房产的内涵和外延都大大扩张了。

中国的户籍制度和社会管理制度强化了依附于房子的身份象征。“户口”意味着社保、教育、医疗、就业等等诸多社会资源的优势,人们对“含金量”高的城市户口尤其是超大城市户口趋之若鹜,而居民户口需要直接绑定一套自有产权的住房。反之,如果没有一套自有产权的住房,在一个城市租房住,往往会被甄别为流动人口,在社会管理上受到歧视,因为城市管理者会对购房者和租房者施以两套不同的城市管理体制。对于在中国大规模城市化进程中大量进城的青年群体来说,作为一个城市的新移民,无论有没有该地户口,都迫切需要拥有房屋来实现身份认同,这就赋予住房除了生活消费品以外更多的功用,拉大了房屋所有权和使用权在功能上的价值差。

 

房子=安全

中国青年群体的父辈们,绝大多数生活在农村,生活在城市的也基本会被计划经济体制下的住房保障体制覆盖,尽管居住条件恶劣简陋,但住房是国家的事,单位的事,个人无权买卖甚至选择房屋居住,因此不存在“高房价”这样的社会问题,只存在居住条件普遍恶劣的问题。上一辈人可以受益于单位公房、房改房,或者受益于房价不高时已经购买了住房,而不必为一套自有产权的房屋发愁。但短短的几十年,社会语境发生了翻天覆地的变化,相当长的一段时间里,所谓的公租房严重缺失,住房公积金对购买住房的支持力度很小,现在的青年群体,在住房社会保障方面很难享受到有力的支持。所谓的“限价商品房”、“经济适用房”政策在执行过程中根本无法避免寻租行为,被实践证明非但无助于保障住房公平,反而加剧了社会的不公平因素。由于保障支持不够,在房价剧烈上涨的时期,还没有拥有住房的人对未来感到深深的不安。

另外,一般意义上,在世界各国,青年群体由于购买力弱,积累少,购房能力不足,选择租房是非常普遍的。但和很多国家不同,中国的租房市场非常不完善。长期租用从而有一个相对稳定的生活几乎是不可能的,很多时候租房就意味着频繁的搬家,忍受房东卖方市场很强的话语权频繁的涨房租。房价上涨快,房东也是做出趋利避害的选择,但对损伤租房者权益的行为很多时候难以规范和管理。租房的不稳定,不安全感也促使中国青年群体购买住房一定意义上成为一种现实理智的选择。

 

房子=最佳投资品

   对于中国青年来说,房子还被赋予了社会财富分配的意义,而不仅仅是为了满足居住需求。房产,是衡量资产的指标。由于金融垄断、行业垄断、股市低迷,中国人可投资的渠道非常狭窄。而历史原因造成了初次分配极度失衡,贫富差距巨大,少数人在很短的时间内积累了大量财富,这些财富缺少再投资渠道,如潮水般涌向房地产市场,如果从中国职工的平均收入来看,中国的房价收入比偏高,甚至少数大城市畸高,但是对于掌握大量资产甚至是灰色资产寻找投资渠道的富人群体而言,房价收入比还是很低的。从本质上来说,中国的高房价问题可以说是收入分配严重失衡的问题。而数十年来,投资房产稳赚不赔,甚至是大赚特赚强化了人们对房产这种投资品的偏好。当大多数中国人发现买房子比银行存款收益更高,更加能够抵御高通胀风险的时候,房子又被赋予了投资品的意义。

   综上几点,爱买房不仅仅是因为中国青年源于农业文明的心理偏好。也有寻求身份认同、安全感、投资渠道的现实因素。这些都赋予自有产权的房产以超乎其居住功能的价值,对房产的需求也就更加的强烈,所愿意付出的代价也就更大,这也成为了当今社会的一种共识。极少有人会超脱于这种社会共识。记得当年某地产大佬的“三十岁以下的年轻人就该买不起房”论引发争论,实际上这个道理是对的,但中国青年如此爱买房也不能仅仅归咎于心理偏好,如此文所述的现实的社会和经济原因也是令中国青年相当无奈的存在,外国青年可能会觉得暂时买不起房也无所谓,中国青年因为房产绑定了太多权益,因为房产折射了太多社会资源分配不公的问题,更无法接受买不起房的现实。

房子=家庭责任过度连带的载体

我们看到了房地产市场的数据证明了中国青年对目前的高房价收入比的高承受度。需求旺盛固然是一个因素,购买力被不合理放大也是一个重要的因素。

在中国,尽管经历了文革,传统的价值观念似乎是一夜之间被清扫一空,但实际上,几千年农业文明和儒家思想沉淀下来的传统影响是根深蒂固的,尤其是家族观念的影响,在文革之后很快就又重新在中国的生活中发挥重大作用。实际上过度强调宗族,用大家庭绑定利益的观念和市场经济强调个体物权的理念并不相符,但我们已经知道这种观念无法依赖强制手段去除,只能依赖商业文明和社会的前进来改变。

中国人的家庭责任过度连带,父母为已经成年的子女,尤其是“传宗接代”的儿子准备住房成了约定俗成的义务,父母也乐此不疲,因为责任也意味着权利,给子女买房的老人多数都希望受益的儿子儿媳养老,最起码能对自己的晚年承担更多义务,甚至还有很多人希望与其资助的儿子一家作为一个大家庭生活在一起。投射到当前的房地产市场,一般一个青年人买房的资金,绝大多数是来源于父母、甚至爷爷奶奶一生的积蓄,这样就使中国的房价收入比承受力按照一个小家庭来计算显得不合时宜。家族利益过度绑定放大了中国青年的购买力和价格承受力。

 

房子既然承载了这么多除了居住消费品以外的元素,受到追捧就不足为奇,抽丝剥茧,居住需求并非是中国青年购买住房的唯一诉求,在购买行为特征上也就表现出并不是以居住舒适性和消费个性化为主要特点的,而是趋同性很强,相对于品质,对价格更敏感,相对于感性决策,理性决策占优,相对于标新立异,遵循传统特征更明显。所以我们看到,相对的高性价比,共性强的房产是中国青年的最爱。

社会分配不公导致富裕家庭占据过多资产、家庭责任过度连带也放大了青年的购买力,所以就有了中国社会令人看起来触目惊心的房价收入比。实际上,作为负责任的分析者,不应当刻意放大青年群体要求买房这个孤立命题的不合理性,的确,在任何一个国家和地区,没经过自身艰苦奋斗和财富积累的三十岁以下青年就坐享其成拥有一套房产都是不可能的,也的确,总体来说,中国青年人自有住房的比例要高于世界平均水平。但不能忽视中国青年如此爱买房,抑或是无奈的追求早买房背后的多重因素,有很多是单纯依赖房地产市场无法解决的,比如社会财富分配不公,城市资源分配不平等,租房规则不健全等等问题,都需要从更宏大、更广阔、更深入的视角上切入去解决中国社会日益不能承受的高房价问题。

 

作者系正略钧策管理咨询顾问,如需转载,请务必注明公司及作者名称,如需采访、约稿,请联系010-59082865/2982。

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