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正略钧策

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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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《钧策三人行》13—拉动经济的双刃剑,房价该升还是降?  

2009-08-07 16:29:21|  分类: 钧策三人行 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:
 
思则慧,辩则强,2009年5月8日,全新改版的《钧策三人行》又与大家见面了,
 
每期三位嘉宾,针砭时弊,乱弹世事,嬉笑怒骂,不一而足。
 
汇集各领域内最炙手可热的焦点,在没有硝烟的战场上领略剑拔弩张,
 
每周五下午,看我们来“辩”上一遍,也希望各位看官在轻松之余,能够获得启迪和感悟。
 
 
本期嘉宾:
 
主席:李宏红
 
正方:袁伟达 VS反方:郭  毅
 
 
今日PK话题:
 
房价上涨,地王频现,地产复苏基调初定?
 
万科盈利超预期,新开工面积调高,究竟是回暖还是“小阳春”?
 
在国家“温柔”的调控下,房价是否还会“非理性”上涨?
 
非理性房价提升带来的“啃老”现象,最终会导致何种恶果?
 
政府的“好心办坏事”才是导致房价虚高的“罪魁祸首”?
 
房地产是拉动经济的排头兵,却也是双刃剑,房价究竟能不能降?
 
观看本期精彩视频,请点击这里:http://you.video.sina.com.cn/b/23469541-1197527520.html
 

李宏红:各位网友大家好,欢迎来到《钧策三人行》,我是今天的主席李宏红,今天我们邀请了二位房地产行业的专家,我左手边是袁伟达先生,还有郭毅先生。众所周知,我们中国的房地产行业,从08年底由于受美国次贷危机和金融风暴的影响进入了低迷的状态,但是经过09年的春天以来,房地产行业,出现了一个齐升的一个景象,从09年万科的周报我们可以看到这样两个现象,一方面就是万科的盈利超过了预期,另一方面,万科加大了它的开发计划,不知道二位对此有何看法?请袁先生先来谈一谈?

 

袁伟达:是这样的,我认为万科的这两个现象,表明了一种整个房地产是一个回暖的情况,未来整个房地产行业,是持续上升的事态。因为这样,大家都知道,万科它作为整个行业的方向标,它是对整个政策和形势方向把握是比较准确的,我们可以从07年,王石提出的拐点论,我们可以看到,07年提出拐点论以后,然后07年下半年,整个房地产行业是往下走的。它09年的年报,它的净利润增长了20%多,比同比的话,比08年的同期是增长了22%。它根据整个房地产的行情,它调高了自己的开工面积,它的调整幅度是非常大的,它调到了我记得应该是580多万,它原来的计划是400多万,这样大概是占40%以上的比例,从这可以看到,整个房地产是回暖,未来是持续上涨的状态。

 

郭 毅:关于这个我有一些不同的看法,我们知道春节以来,房地产真是一波三折。从最开始刚性需求的释放,房地产市场开始回暖,到四到五月份,投机性需求的入场,导致了房价的飙升,甚至不理性的提升,目前国家针对这个政策,又出来了收紧二套房贷款政策,国家又开始温柔的调控这个市场了,其实在这个过程中,我们很多购房者,已经把手上的花费,已经花掉了预算,他们购房能力在未来一段时间内,还需要进一步培养,所以我觉得这一波行情的上涨,已经带走了大家的购买能力,所以我觉得未来一段时间,房市还不会像现在这样,持续大幅度上涨,还会经历一个调整的阶段。

 

李宏红:也就是说你们二位,一位认为房地产会出现一个上升的态势,另一位就是说认为未来可能会出现一个局部的调整,甚至有可能会下降。二位能谈谈各自的理由吗?

 

袁伟达:是这样的,我们可以看到,刚才郭毅也说了,从09年春节来以后到现在,整个房地产行业是一个齐升的一个概念,目前这个得益于什么呢?这个得益于08年房地产下降,房地产整个行业下降的趋势,导致他们整体开工面积不足,刚性需求被压抑。另外一个,导致国家对整体经济的一个刺激,大量的房贷,增加流动性。

 

李宏红:政策调控。

 

袁伟达:政策调控,老百姓手里有钱了,第一,我们可以看到从09年开始,郭毅刚才也说了就是从09年开始,整个房地产行业是一个量价齐升的一个概念,大家也看到了,08年整个房地产行业下降的趋势,导致了开工面积不足,刚性需求被压抑,然后整个国家刺激经济,然后在房地产行业,希望通过房地产这个行业,投资房地产,才能带动整个经济的提升,这两个方面导致了09年整个房地产行业上升态势。我认为在未来一段,至少是短期内,就是在一年以内,它应该还是维持这种持续上升的态势,我们刚才说到的。为什么呢?因为是这样,我们可以看到,刚性需求目前还是存在。另外我们国家所谓城市化率这一块,整个中国的城市化率现在是很低的,虽然说我们从改革开放以后,有一个很大的提升,但是相对国际上发达国家,发展中国家来说我们还是很低的,就是城市化水平我们还是一个提升的概念。如果每年提高一个百分比的话,每年就要有一千多万的农民,它会从农民变成城市人口,这个需求是非常大的。另外,由于前一段时间的房地产回暖我们可以看到,就是开发商它通过回暖这个阶段,把自己手里一部分存货的,就是它的房子变现,现在的开发商,已经不再是08年底的时候,07年底,或者08年那个时候的状况,他们的资金量相对来说是比较充裕的,他们有这个能力捂一段时间盘,我等待着整个市场,说白了,我开发商和客户之间的博弈能力提升了,我有这个能力了,我可以捂盘惜售,它不像08年下半年的时候,我赶快卖房,赶快变现,因为我的资金链有压力,现在来说,政府贷款没有问题,银行贷款没有问题,房市又比较火,手里又有一定的资金链,我为什么要这么快的把我现在的房子推出去呢?没有必要。

 

郭 毅:其实提到开发商博弈能力提升,我有一个话题想说,前一段时间刚刚北京市建委召开一个会议,把几个大型的房地产公司叫到一起。

 

李宏红:十家著名房地产商。

 

郭 毅:开会的主要议题就是大家不要捂盘惜售,加紧开工这样一个主题,实际上我们知道,中国的房地产市场,它是一个政策性市场,政策性导向非常强的市场,开发商个人博弈能力提升,不足以导致整个市场的转向,我们也知道,自从经济危机以后,国家出台了很多救市政策,那么现在,中国的经济已经得到了稳定的效果,今年可能保8的目标,基本上我们判断也不会有太大的问题,那么在这种前提下,政府就要平衡房地产行业和其他行业之间的比例关系,要兼顾大局,那么在这个前提下,政府一定会进行调控,一旦政府进行调控,房地产市场的预期,肯定不会像现在这样疯狂增长的态势,现在政府已经出台了,严格控制二手房贷款的政策,已经表明,已经开始出来信号了,温柔的进行调控了。

 

袁伟达:其实是这样,刚才您提到了调控这个概念。其实我们从02年就可以看到,政府那个时候就已经在调控房地产行业了,但是它一直从02年、03年、04年一直到07年的下半年,它对整个房地产行业的调控才初见成效,就是您说的那个调控,它不可能是立竿见影的,它需要一定的时间,它来调整这个问题,就是市场反映它会有一个滞后性。另外,您刚才说的,政府在房地产行业调控当中的一个作用问题,其实有一定大家应该知道,房地产上涨受益的不仅仅是开发商,还有当地的政府。大家可以看到,房地产上涨是因为地价,房价上涨地价上涨,地价上涨,然后税收上涨,目前来看,地方政府它的考核是GDP考核,GDP考核拉动GDP的三架马车现在是内需、出口、固定资产投资,内需我就不谈了,出口还没有看到比较明显的回升的迹象,现在只能是依靠我们现在的房地产,固定资产投资这一块来拉动,而且固定资产拉动是很快速的拉动,大家也都知道,我们房地产的带动能力,行业的带动能力是很强的,比如说银行业、钢铁行业等等,在各个方面都有很强的带动力。投资房地产,通过房地产拉动,至少短期来说,我们的政绩会特别好,我的经济复苏特别好,是很有效的效果。另外我刚才也提到,房地产开发商和政府,他们是一个,它应该是一个利益,在一定程度上是利益共同体的概念,政府虽然说我去调控,但是还是有一个,我估计是投鼠忌器,我调控了房地产,我拿什么东西来补房地产的缺呢?现在大家都还不知道这个事儿,我把房地产调控下去了,那GDP怎么办?房地产下去了,GDP上不来,你保8,今年的保8达到了,明年呢?明年的经济形势,大家都看好,但是从国际上来看的话,美国也好,欧洲市场也好,它的经济虽然说是在复苏,但是还没有明显的信号在里面。所以我认为房地产行业,应该在短期内的话,它应该还不会往下走,或者是增加的一个过程,它应该还是一个持续上升,只不过是它上升的幅度,到一定程度,就是一个比较缓慢的上升了,起到了倒L型这种上去,比较陡的上去,然后平滑的走,而并不是一个抛物线,然后往下走,或者是一个振荡曲线,这样一个概念。

 

郭 毅:伟达说的非常有道理,实际上在这个过程中,的确政府和开发商是有一个利益共同的关系,包括拉动GDP它有自己的考虑,但是这里面有一个前提很重要,就是建立在房地产行业,有房地产价格,是在一个健康的价格条件下。我们可以举几个例子来看看,首先来看东四环某著名的楼盘,号称有几套别墅,每销售一套,剩下的别墅,每平米要涨三到五千,每销售一套就涨三到五千,虽然是它的一个营销手段,但是足以证明现在的房地产已经说明房地产局部地区进入一个非理性的时代,包括我的朋友,现在买二手房发现一种现象,在跟业主谈的时候,定好一套房子60万,打电话,到了地方一看,业主说70万,房子还没看,坐地就涨了10万,而且这种现象不在少数,和二手房沟通过程当中,也发现这种现象,这样的业主如果是一个两个,说明是这个业主的人性问题,如果很多,就说明是市场问题,说明市场是一个非理性的状态,我们有一个数据表明,7月份,由于价格的提升,7月份环比6月份,市场的成交量已经下降了9%,这是很明显的信号了。所以我觉得在这个过程中,政府是要靠房地产来拉动GDP,但是它也要注意平稳,要保证在房地产健康增长的条件下,来拉动GDP,而不是一种非理性的调控政策,刚才伟达提到一个调控时间的问题,实际上政府有很多调控手段,它可以有不同的时间效果,有温柔一点的手段,刚才说到二套房政策,现在还有一个很大的杀手锏,就是我们说的物业税,这一部分如果,加上房地产继续出台,有没有再这个时间段推出物业税的可能,当然现在推出,时间早,但是作为政府的一个杀手锏,在关键的时候遏制房价是很有效的手段。所以我觉得既然现在我们判断房价进入一个非理性的阶段,政府会出台一系列政策,保证房地产市场的健康发展,至少不会像现在这样疯狂的增长,所以我觉得在有价无市,已经逐渐进入到有价无市这种状态条件下,房地产市场会进行一个调整,不会仍然像高位运行增长,是一个高位向回调整的一个过程。

 

李宏红:也就是说,从二位观点来看,我们政府在调控房地产行业政策的时候,一方面要注重拉动内需,增加我们GDP的增长,促使我们GDP的增长,因为他们也要照顾我们大多数国民的利益,保持房地产行业在一个健康成长态势的情况下,让大家能买得起房,是这样一个观点。

 

袁伟达:是这样,刚才郭毅说到二手房的概念,他说了6、7月份一手房成交量是往下走的。但是我不知道你有没有注意到一个现象,二手房还是往上走的,二手房成交量还是往上走的,这说明一个什么样的问题?说明了刚性需求还是存在的。我们也知道,一手房和二手房之间它是有一个房价的差距,如果是一手房、二手房都往下走,可能就是大家都采取观望的态度。但是现在情况是一手房往下走,但是二手房还是往上走,那就证明我们的刚性需求还是存在的。另外您举的那个例子非常好,但是有一点,我们换一个角度来看,它虽然把房价提上去了但是还是有人买,这说明一个什么样的问题?我这个房价出来以后,还是有承受能力的,并不是说,现在高的很离谱的那种,大家都承受不了了,这一点我们可以看得出来,它是有一个有承受能力的房价。

 

郭 毅:伟达说的这个承受能力非常重要,但是实际上现在我周边的这些接触的朋友也好,他们在买房过程中,可能比较年轻,一般都要从父母那里借一部分钱过来付首付,这是非常普遍的现象,他们在有承受力的条件下,是在啃老前提下的消费,因为他们本身是刚性需求,实际房子贵个三万五万,他本身是有支付能力的,只不过是从父母那边,把支付能力提前借过来,这导致一个什么后果呢?就是说老一辈的资产减少,同时他们会节约他们的其他开支,其他支出,作为年轻的一代,房价提高,他每月又还那么多月供,也会遏制他每月可支配收入,这样房价的提高,必然导致其他消费品购买能力的下降,所以非理性房价的提升,对大局是不利的,我觉得政府应该看到这一点,对房价进行调控。关于二手房这种非理性的增长,其实一手房可以作为二手房的一个风向标,一手房更多的是从投资属性在里面,二手房可能刚性需求更多一点。从某种角度来讲。一手房投资属性的下降,正是说明市场信号的先导。随着投资属性下降,刚性需求,也会进一步影响。

 

袁伟达:是这样,刚才您提到一个问题,什么叫理性?您认为房价是一个非理性的情况?我们来看,现在的这种您所谓的非理性,是建立在一个什么样的基础上?我们同二手房,因为前一段时间我也关注了一下二手房,从08年底的时候,二手房我们可以看到,它的价格基本上是降到了07年初这个水平。

 

郭  毅:差不多,北四环都在一万多一点的态势。

 

袁伟达:现在的水平在一个,07年底这样一个水平,甚至比那个水平还要往下低一点,从二手房的价格来讲,并没有达到最高的点。它还是在往上走的概念。

 

郭 毅:实际二手房的价格,局部地区已经超过了它最大的增长幅度,前一段时间,著名的广渠路10号地,地王拿下来之后,周边的二手房当月就上涨了5%,这是一个非常恐怖的数据,可能业主上一个月卖一套七八十平米的房子,只差一个月的时间,就能大概多赚几十万、十几万到二十万左右这样一个数字,增长幅度是非常恐怖的。

 

袁伟达:你对单个业主来说,它有一个独立的倾向在里面。我不可能说我把房子高价卖出去,我便宜去卖,这不是我的去向,我们站在一个比较客观的情况来看,业主也好,开发商也好,我是企业,我必然有我的逐利的特性在里面,我不可能去做社会和公益性的事情在里面。既然有市场需求,我能高价卖,我为什么不去高价卖房子,我反而去低价卖呢?它的需求满足不了那些人,您刚才说的那些人,那应该是政府去管那些,那些是政府的责任。它应该去为它们建立一些它的保障机制在里面,而我开发商是面对的市场行为,我不可能过多的去为政府考虑,因为我的职责所在,我不是政府。

 

郭 毅:作为个人肯定是和企业有一个逐利的态度,但是政府的调控显得很重要,如果没有广渠路10号那个地王的话,如果没有这个地王的话,周围的二手房不可能提升这么多,不可能令老百姓的支付能力大幅度透支,不可能令其他消费品消费能力降低,这是一个逻辑的关系。那么提到源头这个地王。前一段时间北京出现了地王,而且是属于国退民进,国营企业进入市场,大笔的钱来买一块地王,所以这种现象直接导致了,房地产市场的回暖和上升,所以我觉得尤其我们看到拿地王的主体是什么?国有企业。

 

袁伟达:你刚才说的这个很对,拿地王的主体是国有企业,国有企业它的后面是什么呢?就是银行,银行房贷愿意放给国有企业,银行后面是什么呢?是政府。你追根溯源以后,你会发觉,其实不是开发商的问题,是谁的问题?你现在能明白这个观点。

 

郭 毅:但是这个里面就有一个手段和目的的问题了,政府是希望银行不要产生坏账,银行希望优势资产的流出到国有企业有还账能力,但是政府绝对没有想到,会拿这笔钱去炒房地产,把房地产炒起来,它是希望拉动经济,分配给银行,但是无奈这种渠道有限,导致流动性是这样。

 

袁伟达:你刚才说的那个,政府是好心,但是我们从另外一点来看,目前这种情况,我们整个实体经济的产能是过剩的,就是国有企业拿到这笔钱以后,它去怎么办?它再去投资实体经济,这个不太现实,因为本身产能过剩,我投资实体经济,我有去无回,我不可能这样。而只能我去投资股市,股市风险很大,我国有企业我必须承担一个资产保值增值的一个功效在里面,那我只能是什么?资产,资产相对来说是一个比较好的。而且大家都可以看到,整个房地产行业,它的盈利水平相对于制造业来说,盈利水平还是比较高的。我是一个企业,我要承担这样一个责任,那我肯定要找一个好的投资渠道,去投放我这笔钱,我觉得这个问题,您说的这个问题,政府应该考虑的比我们清楚,因为他们发放贷款去,他肯定是做了很多研究的,它应该知道整个中国经济是什么样的情况,它知道中国经济,实体经济产能过剩,房地产08年往下走,07年底开始,是往下走,我需要什么呢?我需要把这种贷款发放出去,我需要刺激经济,现在我这个渠道是有限的,我把贷款发放出去,其实大家都明白,我发放出去以后,结果是什么?其实政府自己考虑的比我们更清楚。

 

郭 毅:我就讲,房地产行业仍然是一个双刃剑,刚才伟达讲到,它是拉动经济排头兵的作用,如果是排头兵的作用过去之后,下一步房价继续上涨,对整个国家经济就是一个损害,是一个双刃剑。那我觉得现在,如果房地产拉动经济效果达到的话,政府后一步会考虑,更多的是规避它的弊端,而不是使用它有利的一面了。

 

袁伟达:我说一点,我认为房地产行业,它是后续是一个持续上涨的过程,但是并不一定是像09年上半年这样大幅度上涨的过程,这一点,它怎么上涨,我刚才说到了,它是一个倒L型,它是一个上涨,然后可能是一个平滑的上涨,然后在高位的时候持续上涨,再慢慢的或者是平,或者慢慢的上涨,这样的情况下,对我们国家经济应该是一个比较好的解决方式。如果按照您的方式,上涨以后再大起大落,再下去的话,对我们整个国家经济,对房地产企业,对我们整个房地产行业来说,都是一个很难接受的这样一个过程。这样会出现什么问题呢?08年底的情况,有大量的民营企业它的资金链紧绷,很多人整合,我没钱了,卖地、卖项目来整合,整合来整合去,整合到后面的话,很可能就变成,就变成大型的国有房地产企业,在整个行业里面的垄断。那样的话,大型的房地产企业在这个行业里面垄断,它的话语权会更强,它的话语权更强的话,它的定价能力更强,那到时候我说房价是多少,老百姓你很难跟我博弈。而我现在是什么?我现在房地产企业是百花齐放,百家争鸣、百花齐放的概念,这样的情况下,我整个房地产行业,有这些中小型房地产企业在里面,它有独立性,我房价上涨的时候,它会起到作用,同样它会看到,房价下跌的时候,我卖不出去房子,我会降价,我挣的更灵活,我会降价,这样的话,我就会综合整个房地产行业这种行为,不至于产生那种所谓的几家大型国有企业,或者大型的房地产企业垄断的这种情况。

 

李宏红:感谢二位专家精彩的辩论,欢迎大家进一步关注我们的话题。谢谢大家!

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