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正略钧策

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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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《钧策视野》51——商人无利不起早,…  

2009-11-30 16:35:00|  分类: 钧策视野 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:《钧策视野》,是正略钧策创始人赵民的播客自2008年11月22日起推出的一档周播栏目,每期两位资深专家,聚焦时下社会与民生的热门话题,在谈笑间指点商界风云,于喟叹后领悟人生百味,这是一档轻松的谈话节目,也是一堂生动的管理课程,更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》,您身边的管理专家(内容仅为个人观点,不代表正略钧策公司立场)!

 

本期要点:

 

任志强一句话激起千层浪,“倒地”究竟是是不是合理合法的?

 

土地红利才是导致如今房市出现如此局面的元凶?

 

土地闲置问题究竟该如何解决?

 

曲线救国,不如建立二级土地流转机制?

 

且看正略钧策合伙人刘非携房地产专家吴小燕,为您指出房地产行业汹涌暗潮下面隐藏的真相,敬请观看《钧策视野》第五十一期——《商人无利不起早,倒地无可厚非?》

 

观看本期精彩视频,请点击这里:http://you.video.sina.com.cn/b/26411631-1197527520.html

 

 

刘  非:各位网友大家好!前两天我们的房产大佬潘石屹提出一个观点说,中国大约有三分之一的开发商只卖地,从来不卖房,这个观点一出,一石激起千层浪,那其中引起大家热议的一个观点,就是我们任志强先生,在他的博客当中提出来,倒地其实是一种合法的行为,这个问题引起了很多人的热议,今天我们很高兴请到我们正略钧策的合伙人,房地产咨询中心的吴小燕女士,就这个观点,谈谈她自己的看法。

 

吴小燕:的确这也是最近的一个热门话题,那我想实现关于合法与不合法这个问题的话,那我觉得其实要继续前面去讲的话,我个人倒不太想就这个问题发表议论,我觉得就我个人来看,我个人认为实际上就是倒地,倒地这个东西它的合理性,就是它的存在是不是合理,我觉得倒是让我们去更深层次的思考一个问题,实际上我们知道,这里有一个数据,98年到08年十年之间,整个我们国家土地投放量好像达到了12亿平米,但是到目前为止,真正用掉了多少,开发掉多少。一个是投放应该是30亿平米,实际上开发了不到19亿平米,闲置的达到了12亿平米。那其实闲置,这里就有一个问题了,实际上我们大家在业界都有一个说法,说房地产业实际上是现金流驱动的,所以从这个层面来讲,这个地闲置在那里,对于开发商来讲是非常不合算的。

 

刘  非:是。

 

吴小燕:但是这里面又有一个问题,这些年来我们看到地价的上涨,在很大程度上,实际上我有很多开发商朋友,最后大家一分析我们会发现,我这个房子,我拍了一块地,盖好了房子卖了,到最后可能我赚不到钱了,也许我价很低,但是,如果这个房子当时我没修,我直接把这块地,今天我把这块地卖出去,可能我赚了。这其实是很多开发商都在面临的一个问题,那这里面一方面实际上我们可以看到,也正是因为这样的具体原因,所以导致我们大量的土地目前处于闲置的状态,这是一个现实。

 

刘  非:是。

 

吴小燕:那么国家土地资源部,应该说也一直想要治理这个问题,所以推出了一系列的政策,比如说如果你拿到这个地,一年不动工要交20%的闲置费,如果两年不动,对不起这个地就要无偿收回了,但是实际上我们可以看到,这个政策到目前为止一直是雷声大,雨点小。比如说像以广州为例,07年放出去的,当时是差不多50块地到现在为止动工的不到一半,但是有几块收回的呢?据我所知,据说是传闻只有一块,那么剩下还有20多块,目前还处于闲置的状态。那么对于这样一些问题,刚才我们谈到了,一方面是这个土地的一个价值,也可以叫土地红利,毕竟一起涨,任何一个事物的背后一定有它的利益机制在那里。另外还有其他一些现象,或者说一些根源也是我们不能忽视的,就是闲置土地,背后实际上很多是掌握在一些国有企业手里,那这些地一开始实际上它就不是通过招拍挂的方式,所以这些地的背后可能也会有一些其他的历史遗留的问题,比如说人员的安置等等这些,破产安置的问题。第二类就是拆迁,前几年的钉子户也是大家热议的比较多的。

 

刘  非:是。

 

吴小燕:那比如说这样,前两天我刚刚去,我的一个朋友是做房地产的,那实质上有一块地,他从2000年就开始在做,那么整个起方大概到200万,开完的话,相当大的一块地,但是到目前为止还开了不到1/3,为什么?其实不是他不想卖,因为比如说像09年这么好的市场,他今年没有房子卖,他很着急,但是拆迁动不了,所以导致他这个地没有办法出售,所以拆迁也是目前造成土地闲置,表面上来看,它处于一种闲置状态的一个非常重要的原因。那么如何去解释这样一些问题呢?那我觉得从几个方面来讲,首先是从我们的根源上来解决,比如像财税治理,因为实际上我们知道,94年国家税制改革以后,事权和财权的分离,地方政府拿到事权但是财权归了中央。那地方政府首先是维持地方政府日常的运转,当然在这个过程中,比如说怎么样再扩大当地经济规模,那处于这样一些利益的诉求,那么就把这个重心放到了土地转让上。

 

刘  非:是,其实好像对地方政府而言,土地已经成为一个很主要的财政收入来源了。

 

吴小燕:对,甚至我们不知道,在有些地方,可能土地转让的收入实际上已经达到地方财政收入的80%,甚至90%,我觉得这是一个非常不正常的现象。如果说要解决我国土地的问题,包括我们现在说倒地不倒地,这个倒地不倒地,首先得看有没有地可倒。如果说市场供应量很充分的话,那为什么还要通过二手去倒呢?因为任何一个二手房子,他中间必定有一个加价的成分在里面。

 

刘  非:对!

 

吴小燕:所以我想首先从根源上解决土地供应上的问题,那么第二个层面上来讲的话,我个人是觉得随着现在的经济和发展阶段,其实倒地是无可厚非的。为什么?与其我们要十几亿平方米的土地处于闲置状况,不如把它盘活,盘活了以后,那么不管对我们经济发展,还是对解决民生的问题,我想实际上它都起到非常重要的效用,而且实际上我们从企业的运作来看,虽然从法律上来讲,目前倒地是不被允许的,但是往往上有政策下有对策,那么企业我可以通过,比如说合资成立一个项目公司,大家参股这样一种方式,其实变相还是一个倒地,你会发现这种合资成立的公司,往往就是一方出钱,或者是一方出地,那其实说白了,就是倒地。而这样一种变相倒地方式,往往在企业运作过程中,也有会股权的问题,或者是利益分配的问题,给企业的运作带来一些影响,这种现象比比皆是。所以我个人的一个想法就是说,与其我们这样子,采取这样的限制的道路,实际上就是殊途同归,那么我们直接建立起二级土地的流转机制,建立起来以后,一方面是盘活我们现有的存量土地的资源,另一方面,也便于我们提升房地产企业专业运作这样的水平。这是我个人的一个观点。

 

刘  非:是,我发现小燕的观点,代表了好多网上比较重要的一个观点,也就是说,无论它是合法还是不合法,合法的东西不一定是合理,因为房地产在我们国家确实有它非常强烈的特殊性,所以还是要从民生的角度去看这个问题,如果确实是为民生着想的,无论它是合法的还是不合法的,我们都欢迎把这个土地利用起来,如果不是从这个角度出发的话,尽管它是合法的,可能我们也要加以谴责,但是最重要的还是我们国家从根本上把这个土地制度进一步的完善和理顺,这才是对整个行业的一个福音。

 

吴小燕:对!也是对我们人民的一个福音。

 

刘  非:好!谢谢大家!欢迎有关网友对相关的观点进行讨论,谢谢!

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