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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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钧策视野系列之七:叫板王石——谁说现在要买…  

2009-01-05 09:54:00|  分类: 钧策视野 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:2008年11月22日,正略钧策创始人赵民的播客全新改版,推出周播栏目《钧策视野》。每期两位资深专家,聚焦时下社会与民生的热门话题,在谈笑间指点商界风云,于喟叹后领悟人生百味,这是一档轻松的谈话节目,也是一堂生动的管理课程,更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》,您身边的管理专家(内容仅为个人观点,不代表正略钧策公司立场)!


本期要点:“国十条”是政府公开督促开发商降价?

           现在买房,就是爱国?

           究竟应该“耐心守望楼市触底”还是“买房不必等再三四年”?

           郝炬VS王石,谁将成为09年房市的“预言家”?

           时间,将为您揭晓答案。

 

且看赵民携房地产专家郝炬为您解读房地产新政,剖析房市最新走势,想知道何时买房最划算?敬请观看钧策视野第七期:《叫板王石——谁说现在要买房》!

 

观看本期精彩视频,请点击这里: http://you.video.sina.com.cn/b/18166968-1197527520.html

 

赵民:各位朋友早上好!我们今天又见面了!非常高兴我们今天继续聆听郝炬先生的高见!上次我们聊了聊关于房地产行业的裁员的问题。

 

郝炬:对!这是一个热点。

 

赵民:最近还有什么热点让你引起很多的观察和思考?

 

郝炬:近期实际上最关键的还是房地产,我们看了很多媒体叫房地产新政。

 

赵民:新政是经常有。

 

郝炬:新政经常有,年年有,基本上都是,而且每次新政出来之后呢?大家反响不一,有的叫好,有的叫骂。

 

赵民:所以有的时候怎么看新政这个词是有点这个,原来是褒义的,后来变成中性的,现在有点贬义的,跟新政这个政策对不对有关系。

 

郝炬:对!跟政策是不是能够真正的起到它的调控效果,你比如说该扶的时候扶上去,该压的时候能压得下来。

 

赵民:最近是什么?又是压还是扶呢?

 

郝炬:这次实际上真的是推进我们房地产行业尽快的能走出低谷。

 

赵民:换句话说就是说扶?

 

郝炬:扶。

 

赵民:怎么个扶法?有什么对和错?

 

郝炬:其实在十月份其实也有这样的消息。

 

赵民:08年的七月份的时候?

 

郝炬:08年十月份。然后08年10月17号的时候。

 

赵民:10月17号。

 

郝炬:17号的时候,国务院然后常务会议的时候,专门的讨论过对于房地产如何促进它的健康发展,有这样的一个建议,其中核心的三大条,当然22号的时候又出了细则。

 

赵民:就是10月22号?

 

郝炬:12月22号,前几天的事儿。

 

赵民:所以就是从10月17号到12月的22号?

 

郝炬:12月17号。

 

赵民:12月17号到12月22号,等于差不多是一个礼拜。

 

郝炬:一个礼拜出了细则。

 

赵民:很快。

 

郝炬:可能十条,我们现在有人叫国十条,反正国多少条太多了,咱们就不谈多少条了,那么核心呢?实际上是三点,那么第一个就是我们看到叫从保障房的角度,这是典型这届政府的一个民生导向,大力推动保障房的建设。

 

赵民:这是一个。

 

郝炬:这是核心的一个。那么第二个实际上就是推进或者说支持我们老百姓或者说我们叫消费者、购房者加大商品房的销售和推广的力度,推进的力度。第三个实际上就是说,我觉得这一条更多的有点给大家打气的意思,实际上就是引导房地产开发企业尽快渡过难关,是这样的三条。

 

赵民:公开的说房地产公司你别倒,我帮你。

 

郝炬:这么说吧!但是它用了一个很有意思的词,你看一下22号出台这个细则的时候,就是引导房地产开发商以合理的价格加快地产或者是房产销售,这个词很也意思,用合理的价格,然后解读就不一样了。

 

赵民:所以我觉得听了以后,我就想问了,你说这个政府引导大家多以合理的价格销售,就两个,一方面房地产的老板愿不愿意以这个所谓的合理价格销售,第二个就是什么样的价格是合理的销售?

 

郝炬:这个我想是大家分歧所在,所以这条政策出来之后,有些人觉得,有些媒体写了一个政府公开出台政策,督促房地产开发商降价。

 

赵民:对!

 

郝炬:有这种解释。

 

赵民:我觉得也是这一层意思,其中的一层意思。

 

郝炬:也是,可能也是这样的一层意思,但是呢?我觉得更多的它是一种,还是呢?因为我觉得这是一种市场化机制,政府不可能命令开发商说你要降价或者要怎么样?

 

赵民:督促?

 

郝炬:这个我觉得从督促的角度来说也不是这个样子。那么我们看到这一条,可是后面它会有具体的实实在在的扶持政策,第三条里面有这样的一个,就是说对于房地产开发商具有实力负责任,具有品牌的开发商,实际上要  合理的给予相关的支持,尤其是它的兼并和收购,尤其在资金方面,金融方面的支持,这个就很实实在在帮助了。实际上从政策本身来说还是帮助开发商,我觉得不能叫帮助开发商渡过难关,更多的是稳定房地产行业,帮助开发商下一步合理的优化自己的产品结构,合理的加快自己的销售进度,然后渡过这个难关,我觉得这点是确确实实,不过总体上,从政策的力度角度来说,跟四万亿相比,刺激政策,刺激经济的政策来说,我们可以看到实际上相对来说……

 

赵民:立足就很多了?

 

郝炬:还是比较偏中性。

 

赵民:还是很多了,没有直接说,说我买多少,四万套房?

 

郝炬:这样的话?

 

赵民:我们假设一下,假定说政府是一个大买主,他说我买四万套房,那边是投四个亿,然后呢?它政府会认为什么是合理价?

 

郝炬:我觉得这个从政府的角度来说,肯定不可能出台这样的政策。

 

赵民:我举这个例子,合理的价格是?

 

郝炬:合理的价格,实际上我认为是能够实现成交量放大的价格,而且这个东西是众口难调,就有点像股票一样,你说这个到底涨多少钱合适,但是它自然会形成一种均衡,我们就看09年,在09年年中或者是稍微晚一点的时候,按我们的预期见底,假设最坏的已经过去了,就是在宏观经济环境不再出现进一步恶化的基础上,09年年中或者是到下半年八九月份的时候,基本上能看出端倪了,就是那个合理价格到什么程度。

 

赵民:所以,你的话的意思就是跟我看到网上面有些房地产老板说的话是不一样的,那些老板说马上买房,甚至还说爱国就马上买房,你的判断就是说房价还要观察几个月?

 

郝炬:我认为是尤其是北京,因为咱们在北京,北京接触比较多一些,我觉得北京应该还是观察一段时间,从买房的角度,但是我们换一下,就是从第一个政策,推动整个的这种保障金住房这个,我觉得对开发商来说,甚至从某种方面来说,是一种利空,因为它跟我们普通商品房,尤其是低端的中低端的普通商品房是竞争对手,但是这里面就看政府怎么来操作?就是说比如说我这个房子是政府怎么来,政府是让你来建,还是你盖好了之后,政府认为符合条件,像你说的真正掏钱买,买来之后直接做廉租房,或者是做经济适用房,那么这个的话就会是比较好的一种方式,但是具体的……

 

赵民:举个例子,比如说我这儿有一个亿的资金,我要买这个50万一套房子,买200套房子,完了以后公开拍卖,公开叫,你哪些房地产公司愿意来投我这个大客户的标,这个可不可以做?

 

郝炬:什么概念?就是你盖了房子?

赵民:我有一个亿的资金要买200套房子,一套是50万。

 

郝炬:别人都是往高了拍,你是往低了拍?

 

赵民:一套50万我也不低了,但是你50万买多少面积?

 

郝炬:相当于我说的意思是房价。

 

赵民:总价我固定了。

 

郝炬:总价固定好了,谁价格低买谁的。

 

赵民:或者说谁愿意,比如说你自己原来开高,你这套房子自己说是卖150万的,你愿意50万卖人是你愿意,我认为这个就是合理的价钱,是不是这也是一种达到的方式。

 

郝炬:这种方式我觉得可能从实际运用上来说不太相同。

 

赵民:不可操作。

 

郝炬:操作性可能差一些,其实我们看第二条里头,就是促进商品房的销售这一块,尤其是促进大家购买商品房这一块的,其实有很多相关的减税政策,这个是在之前没有的,那么尤其是在2006年、07年的时候,这个税加上来,其中很重要的一个就是契税,契税的减免,另外一个就是二手房的交易税,二手房的交易税,交易税的5%,然后现在很简单,原先是五年以上是免的,然后五年以下你要交这个税,那么现在呢?五年以下两年以上全免,然后两年以下是差额增收,什么概念呢?你买房子的时候是50万买的,然后你80万卖,我征收30万,差额征收,这块的话,对于二手房的运作、盘活来说是一个好处。另外一个就是在什么地方呢?就是在整体的贷款上面也有优惠,贷款现在是怎么样的做法呢?原先的时候,二手房,你在买第二套房子,不是二手房,第二套房子,实际上不能享受优惠利率,而且是基准利率基础上上浮20%。

 

赵民:总之是让你贵一些。

 

郝炬:让你贵一些,10%,让你贵一些,现在来说的话,基本上是在这块已经初步放开了,为什么呢?

 

赵民:鼓励大家买房。

 

郝炬:鼓励大家买第二套房,但是这里头细则上,我们还没有看到具体实施的,我们从中央的政策细则上我们看到是什么讲法呢?是如果说你买第二套房,但有一个前提,你的现在人均居住面积低于所在城市的平均标准的时候,你可以享受,这个实际上还是没有完全放开。

 

赵民:找一个借口理由说你的住房面积太小,所以给你一套房。

 

郝炬:但是我们看近期的时候是南京,还有上海,这两个区域已经出了自己的细则,那么以上海为例的话,已经明确了,它说的比这个范围更宽,它说什么呢?只要是你改善性住房,第二套,改善性什么概念?

 

赵民:原来五个人住一套,现在是三个人住一套,两个人住一套。

 

郝炬:改善性住房你就可以享受优惠。

 

赵民:那么这个就基本上是放开了。

 

郝炬:基本上放开了。但是具体的操作我们要看银行怎么操作了?因为这个贷款还是要看银监会怎么来控制,各个银行怎么操作细节,但是从政策上,这种口子已经放开了,这个对于买第二套房来说的话,可以省不少钱,而且现在国家的整体今年的两个月内,数次,我的印象是五次下调存贷款利率,这个对于我们原先说的房奴而言,压力会更小,另外还有一个很重要的在契税和其他方面的减免方面,就是相关的税费的减免,我刚才说了几个营业税,然后那是二手房,一手房的契税比如说南京,南京它连豪宅,原先是4%的契税,现在降到3%,同时你买豪宅的时候,政府会给予你总价款的1%的……

 

赵民:什么叫豪宅?这个标准不好说?

 

郝炬:标准是有的,各个地方是有普通商品房之说,比如举个简单例子的话,那么我印象像沈阳,普通商品房大概原先是在六千左右,好像是前段时间刚刚调了一下,调到七千,基本上你在这个范围内肯定不是豪宅了,实际上是一个价格。

 

赵民:七千以上的就是豪宅了。

 

郝炬:七千以上是豪宅,或者说面积,容积率多少以上的,那么144以上的算是豪宅,各个地方具体的有相关的细则。那么对于普通的,比如低于90以下,现在的契税是1%,那么它减免1%,所以相当于你没有契税,这也在你的购房中降低你的成本。但是我们看到实际上,还有很多我觉得是在这里头政府应该还有很多放开的空间,但是实际上没有全部放开,可能政府在调控的过程当中是不希望一次把牌出干净,或者说是认为从高层来说,或者从一些专家的角度来说,认为房价还有一个往下调整的空间,也就是说你现在还有钱赚。

赵民:就跟那个股市,原来六千点,现在两千点,两千点太低,六千点太高,中间的某个点比较合适,原来的房价,大部分人买不起房,或者是一家三代供一套房,这个就有点那个,就是说收入比,年收入,你多少年的收入可以买一套房子的比例太高。

 

郝炬:就是房价收入比太高。

 

赵民:然后这个房市又没有像股市一样到那个底上了,然后又开始扶持了,所以呢?好像我总体听下来,这个房价以后也不会跌太多。

 

郝炬:从某种意义上来说吧!我觉得这块是从我的专业看法来说,我觉得现在是没法保证,而且呢?现在呢?并不能看的很清楚,因为从房地产行业调整的角度来说,我们的股市在调整过程当中,它实际上体现更多的是它投资比例的属性,那么股市跟房地产市场,所有的房地产市场都呈现这样的一个趋势,就是说涨的时候是缓慢上涨,然后跌的时候“吧叽”下来,那为什么会有这样的过程?就是说你调整的时间越短,幅度越大,那可能带来的影响也很大了,这个东西大家都很担心,但是也相当意味着你未来发展的空间就打开了,否则你需要用时间来换空间,那很简单,就像我们的股市一样,“吧叽”我要跌到一千点的话,那大家可能全卡进去了,那下一步调整的时候,基本上调整到位,然后很快有可能就回升了,就能赚钱,那么但是你始终在三千点的横盘,你没有跌到一千,如果这次没跌到一千六的话,在三千点的横盘,那我们就不知道下一次到底是什么时候来?所以呢?

 

赵民:早点跌好。

 

郝炬:对于地产来说的话,从我们看这个调整的角度来说,我们认为那么与其你让他抻着这样的长痛,不如一次性的,或者是相对来说,在我们地产开发商和政府,包括我们已购房的居民角度来说,那么能够承受的范围内,一次性的到位,那么这个实际上对于整个下一步的进一步的打开空间,销量增加,使得房地产开发商的现金回流增加,那么解决现在的……,实际上现在不就是这个问题吗?钱,活钱进不来,全部的银行贷款再贷款,你也是要还的,贷的这个钱不是你的,这个是核心的问题。

 

赵民:我非常理解你的意思,就是说房价要么不跌,跌就早点跌到底,完了以后才能有赚钱的机会,这个时间成本其实是很高的。

 

郝炬:时间成本是高的,但是这里头……

 

赵民:你这个是深V字型和一个V字型,唯一的是V字的宽度不一样。

 

郝炬:同时为什么这么说呢?我们再看一下就是细节的具体的一些数据,我们看到房地产对于行业和经济的增长来说,它是有很大的支撑力的,为什么?我们可以说是整体消费总额百分之……,如果算上30%左右是房地产,就是买房子的,这还不算一些二手房和相关跟住房相关的一些装修、家电购买,那么从这个意义上说,政府是不愿意让它真的是不可收拾的,但是从调整的角度来说,我们觉得是调整的越到位越好,那么这样的话,后面才能往上走,但是这个意义上来说的话,我们再看一下当前的市场供求,我们会发现一个什么情况呢?那么这个是各自不同的专业机构,比较的不一样,那么有些专业机构说,现在已经办了许可证,全国范围内的房子按照这样的速度可以卖,应该是十五个月到二十四个月,什么概念呢?就是一年半到两年,现在你不用说新进来的。

 

赵民:不造房子了。

 

郝炬:新增的,不造房子了,现在要卖这么长时间。

 

赵民:一年到两年。

 

郝炬:对!很多开发商甚至更悲观说,我这不造房子了,我这儿还可以卖两年到三年。

 

赵民:有点换句话说严重的供大于求。

 

郝炬:而且这次调整我们看到……

 

赵民:房子供大与求,好像跟衬衫不一样,衬衫还可以出口,房子不能出口。

 

郝炬:现在这个出口外资买房子,前段时间被限制了,已防外资进来抄底,这其实还是从金融角度来说的话,是控制风险的一种方式,但是现在呢?又来这样的问题。那么所以我们看到为什么这么说?从这个角度来说,如果要刺激的话,我们觉得现在的政策又力度不够,如果政府真的想稳住的话,那你一次到位,就是全部放开。

 

赵民:或者是连下三道金牌,是吧?

 

郝炬:现在金牌下的挺多的了。我们举个例子,就是在上海,98年到2002年的时候,曾经出台什么政策呢?鼓励消费的,就是消费退税,跟我们买其他一样,那我买房子,买完房子之后,我按这个合同的发票,我可以来退我的个人所得税,我觉得这种其实可能比这个从政府角度来说,比你拿钱来补贴要好的多,甚至还有其他的相关的二手房的,就是第二套房的房贷没有完全放开,没有完全放开,这块也是,如果你要放开的话,你是可以保证一定的首付比例,但是呢?利率方面相对优惠一点,等等这样的一些措施。

 

赵民:让人早点把钱都给交出去,完了以后你慢慢还,那是以后的事儿,所以这样的消费就起来了。

 

郝炬:其实这种消费还是一个信心,人怕什么东西?就怕你买了房子之后马上跌。

 

赵民:以后没了。

 

郝炬:那么我现在就是跌,跌落五百块钱我都心疼,我说我再看看买吧!但是你要是说大家都抢就没了,就这样。

 

赵民:买涨不买跌。

 

郝炬:买涨不买跌,这是典型的信贷投资心态,所以大家的信心没有恢复的时候,如果你想让信心消费,信心的恢复的时候,你必须重拳出去。

 

赵民:出台的是大力促进消费的政策。

 

郝炬:对!

 

赵民:好!我们分析以后,我起码知道这个房价赶紧跌比晚点跌更好!是吧!好!各位朋友谢谢大家!今天很有收获!谢谢你!

 

郝炬:非常感谢!

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