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正略钧策

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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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钧策三人行系列之二十一 市场观望期要不要买房  

2008-08-29 11:09:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:“钧策三人行”系列视频,是由正略钧策创始人赵民在2008年4月发起的,每期三人,以当下流行与热门内容为话题,在轻松的气氛下评论时事、展示嘉宾风采,其中既有嘉宾的妙语连珠和针砭时弊,也有他们凝结人生智慧的思考与感悟。希望各位看客在体验轻松之余,能够有所启迪和感悟。
 
本期探讨房价涨跌,拨开冗乱的迷局为大家解答买房策略!
 
 

孟 平:大家好!欢迎大家收看我们本期的《钧策三人行》,今天我们请到了两位嘉宾,这位是我们的房地产专家佟强,这位是赵民,欢迎二位。我们知道08年房地产的走向真是迷雾重重,现在楼市基本上进入一个低迷阶段,以前的卖家市场,基本上已经宣告终结了,逐步进入到买家市场的阶段。可以说有的人看涨,也会有人看跌。对房地产每个人都会有自己的观点和看法。不过我觉得很多人都在关注这样一个话题,就是08年我们该不该买房子?所以今天我们特地请到了我们房地产的专家佟强跟大家交流一下,聊一聊这个大家都很关注的一个话题。

 

佟 强:很高兴今天有这样一个机会跟大家交流这样一个比较热点的话题。因为这段时间随着国家宏观调控的日趋紧张,给很多房地产的企业带来很大的压力,作为我们很多普通消费者来讲,最切身的感受就是房价的变动,或者是它的这种变化的趋势,大家是最感兴趣的。对于很多年轻人来讲,在这个阶段买不买房,怎么去买房,这也是大家在网络上,或者是在现实生活中,都面临这样的问题,包括身边有很多朋友,包括同事都有这样的问题——说现在都二三十岁了,也该成家立业了,可房价这么高,走势又不明朗,我们到底应不应该买房?买房子会有什么样策略或者是办法?所以说,我想这块大家有关注的一个问题,今天就围绕这样一个话题跟大家进行交流。

 

赵 民:直接说是买还是不买。到底是什么观点?我的观点就是不买。奥运会开完,房价肯定往下跌,当然贵的房子可能不会,所以要持币待购。你的观点是什么?

 

佟 强:我这样看,就拿我们现在的年轻人来说,比如说25岁到35岁左右,就是毕业了两三年到十几年时间,这样的青年来讲,如果买房子将会面临三个问题:第一个就是说我要不要买房?通过本人的角度讲。第二,就是从市场上讲,现在买房合适不合适?第三,如果说我真买房了,什么时间段买?买什么样的房子?什么样的地段?围绕我为中心,怎么样去选房子。我想应该是这样三个问题。就第一个问题来讲,要不要买房子……

 

赵 民:其实这是一个伪问题,我的看法是不管你多大的年龄,你有钱,你想保值增值你就想投资,这个时候可能就要买房子;你没地方住,你有钱,你一定要买房子;你没钱没得住也得想办法买房子。

 

佟 强:就我们现在很多年轻人来讲,我想要不要买房,首先是有没有一个足够支付能力的购房的需求,因为我们大家都知道,为什么买房子呢?一方面有一个比较安稳的感觉,再有就是生活上会有便利,我们说幸福指数会提高。但是从另外一个角度讲,如果买了房,我生活的品质会不会下降?房贷压力会不会很大?对我日常生活压力也很大,我想这是构成买不买房最根本的要素。

 

孟 平:对!尤其是现在很多年轻人,他选择不买房,可以暂时先租房子。

 

赵 民:租房子是在供应量充足的大城市,全中国像北京这种城市很少的,有那么多房子可以供你租,省会城市可能也会好一些,但是对大部分人来说,租房子有一个能不能租到,和是不是满意的问题。尤其是小区,要么太老,要么太新。太新的话,交通不方便,垃圾也没有地方倒。太老的话,楼梯走上去甚至都吱吱呀呀的。所以租房子这个问题,在我们年轻人考虑当中应当是第二位的,第一位是你的收入,要不要买房。如果都不买房,房地产老板又怎么赚钱啊?

 

佟 强:这也是我刚才强调的,最关键的还是看个人有没有这种支付的能力,我想这也是首选。然后再与是否会影响我们的生活品质去做一个平衡,大家决定买不买房应该是在这两个点之间取得一种平衡。

 

赵 民:自己买的话,肯定是买不起,肯定是靠你爸妈,不靠爸妈也要靠亲戚朋友,你说一个刚毕业5年的学生,能买得起房子吗?基本上是不可能的。所以这个问题赶紧过,下面一个问题是什么?

 

孟 平:我觉得赵民的意思是,这个房子我们要买,但现在这个阶段是不是合适买房子?

 

佟 强:我是这样来看的——现在适不适合买房子,也即现在的市场走势怎么来判断,我想就这块来讲应该是两个观点,也就是说,是上升通道,还是下行通道?我是这样看的,目前房价是处在一个下行通道。为什么这样讲?之前我也是做了很多分析,包括很多数据表明,尤其最近几个月,整个房地产市场——不论一手房或者是二手房市场交易量持续的下降,量价齐跌,这是一个整体的量的判断。我们也从另外一个方面,从很多房地产企业实际的状况来看,包括这段时间网上也有很多降价的新闻,打折满天飞,因此整体的判断还是有下降的区间。另外再讲一个笑话,在去年,也是这个时候,七八月份的样子,我的一个朋友到一个楼盘去了,当初看这个盘,很火爆,为了买房子要摇号才能买得到。

 

赵  民:那是房地产开发公司做的局。

 

佟 强:这个也不能这么看,我只是讲个笑话;我那个朋友去了之后,很多人围观,然后有一个置业顾问就和大家讲说:“我只介绍一遍,你们听好了,我就介绍一遍!”这种态度应该不是很好。

 

赵  民:非常恶劣。

 

佟 强:反正不是很好,没有把消费者当上帝来看。

 

孟  平:典型的卖方市场。

 

赵  民:当成“奴隶”来看——房奴

 

佟 强:我们再看一年之后的今天,也就是在头几天,我也是因为工作的关系,经常去看一些楼盘,当时看了几个比较大的开发商的楼盘之后,发现我们很多置业顾问真的是笑脸相迎,整个对消费者的态度跟去年比有非常大的改观。

 

赵 民:基本上你是他舅舅,来买房吧,就靠你发奖金了。

 

佟 强:就这个过程当中,对你的服务非常周到,看你的孩子,赔你的孩子去玩儿,给你孩子小礼品;迎来送往,整个工作是训练有素,但是一年之前我们发现不到。说明什么呢?市场在向买家转向。所以无论从数据来讲,或者从我们作为一个普通老百姓经常去看楼盘的整体感觉来看,它是处于一个下降通道。那在下降通道上,我们怎么去买房子,我是这样考虑:刚才提到了,第一就是我们要考虑自己有支付能力的购买力。我们一直强调理性的购买,那么理性市场出现,消费者怎么应对?理性的购买。但是我们说如果第三季度必须要买房,怎么去选择,有几个建议:第一,我们来看一下,一个楼盘成交量大的时候是一个什么样的价位。然后接着往下看,比如说20%跌幅的时候,这个我们理解它是相对比较安全的空间,是通常的一个经验数据。再有,我们反过来看,北京去年的春天,07年的春天,这个时候我们可以看到很多的中介蓬勃而起,一下子很多家都成立起来了。

 

赵 民:是皮包公司。皮包公司多,一定是泡沫。

 

佟 强:这个时候成交量非常大,也就是在这个点位上,这一个时间段成交量很大,所以这可以作为我们当前购房的一个参考的指标。我想这两点算是一个建议。当然我也遇到过一些对市场更悲观的判断,比如说在北京07年春天的价位基础上,要再往下走20%到30%。为什么有这样想法呢?是基于这样的考虑——这个点成交量非常大,往下走20%到30%的时候,就会出现大批量的断供。就是说买了房子了,但现在这个房子的净资产算起来已经亏了,就没有必要再去供这个房子了,所以有人这样去判断。因此在这种悲观的观点之下,房子还会跌,再往下跌个百分之二三十,整个就是百分之四五十的样子,这是一个在下降通道里,如何去买房子一个大的策略。第三块就谈到具体的买房子。

 

孟 平:对,我们现在很多人打算要买房子,这种情况下,就是说有需求,也必须去买了。你觉得在买房子过程当中,我们该注意什么,怎么样帮助大家去选房子?

 

佟 强:这块有这样几个方面,对于房子第一位的就是地段,无论是从自住也好,或者是未来更新,比如说将来想要出租,能不能够保值增值这是第一位的。第二位就是交通,也就是说买了房子是为了住的,住是为了享用,因此对我们生活要便利。不要是我买了一个房子非常远很便宜,但是我上下班时间要三个小时、四个小时,很恐怖的一件事情。

 

赵 民:我觉得你这些因素都是废话,买房子人家不考虑这个买什么房子?你说点“干货”出来,比如说告诉我们怎么砍价,上来一砍就砍掉50%,跟买萝卜白菜一样,跟买服装一样,那我觉得还有意思。

 

佟 强:您提到的技巧咱们后面再谈,先谈一点方法。我们说看房子,刚才也提到了交通、地段,可能有点虚,咱们举一个例子,比如说我有一个朋友,今年二十八九岁,毕业有六七年的时间,小两口有一点积蓄,二三十万,想买一套房子,贷款能够承受七八十万,也就是说,总价能在100万到110万左右的样子,两人有一个分歧,一方面想买一个大一点的房子,但大一点的房子就跑到郊区去了,比如说五环以外、燕郊等区域,可以大一些,实现三居;另外一个人的观点就是买一个小房子,到市内,交通会便利一点。像这种情况我当时建议,买一个稍微小一点的,交通应该是在城里,因为大家都是年轻人,有时追求一些时尚生活,比如说很晚的时候坐地铁,打个车回家,要不了多少钱;但要是到了郊区很远的地方,可能首先要买车,又是一笔开支,现在油价上涨,成本会很高。也就是说,我们一直强调的理性购买,它的前提是什么?有支付能力,然后我们要充分考虑到与自己的生活、工作能够相结合,我想这应该是理性消费者的一个表现方式。刚才赵民提到我们买房的具体策略这方面当然有一些经验,比如说在买一手房的过程中,其实有很多开发商,当你打一次电话进去之后,会说房价的折扣较低,基本上没有什么折扣,即使现在打一些销售电话,也会这样说。但是你要实地去看楼盘,反复的去砍价。因为作为开发商来讲是不希望让前期的业主看到楼盘的价格逐渐往下走。如果老客户不满意,那未来对品牌和后续的销售都会成问题。所以说在这方面要勤做工,多跑路。再有,如果想买二手房,这个时候我建议大家,多去看自己中意的小区,比如说户型、朝向等等一系列,然后在现有定价的基础上你挂一个相对低一点的价位,提出你的需求,充分的跟你所关注区域的中介的顾问接触,让他们去选。

 

孟  平:将需求抛给他们,让他们去解决。

 

佟 强:这个时候一方面我们会很明确想要什么房子,再者还有可能去捡一个漏,因为价报得低,有可能急于出手,或者会出现其他的问题。当然这一块技巧也很多,最主要的还是要抓住通道的问题,看属于上升通道,还是下降通道;再有结合自身的实力,自身的需求。因为房子必定用它来我们更好的去享受生活、体验生活,不要让房子成为累赘。

 

赵 民:我补充两句,第一,我觉得北京三环以内的房子,基本上是不会跌的,尤其是长安街一线,东三环一线,自中央电视台搬过去以后,那边的房子只会涨不会跌,这基本上是我的判断。但是三环以外的房子就不一定了,尤其是四环、五环、六环以外,那就更不一定了。奉劝大家持币待购。第二,我觉得是很明确的一个,当一个社会从卖方市场转向买方市场的时候——就像前几年汽车,从要加价才能拿车到现在随便你选,那就意味着价格一定是往下跌的。就是因为它卖不出去了。所以房价从长期来看,买的越后面的,肯定越赚,买的越早的肯定是越亏,那是冤大头。我们等待着笑到最后的人,是笑到最好的人。所以我呼吁大家08年不要买房。

 

孟 平:对于08年到底该不该买房,我觉得可能大家心里还会继续有疑问。不过今天听了二位的谈话,我想是为大家买房提供一些建议,能有一些借鉴。好,谢谢二位!(访谈结束)

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