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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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钧策评论系列之十五:许朝辉谈中国房价的“拐点论”  

2008-03-12 16:09:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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钧策评论系列之十五:许朝辉谈中国房价的“拐点论”

——赵民许朝辉访谈录

 

编者按:2008年2月18日开始,我的播客和博客增加《钧策评论》栏目。内容主要为请正略钧策的合伙人对热点事件、新闻进行的观察、思考和评论。欢迎大家收看及发表意见。(内容仅为个人观点,不代表正略钧策公司立场)。

 

观看本次访谈的视频,请点击http://you.video.sina.com.cn/zhaomin 

 

赵民:我们今天请来了我们公司的CEO,也是我的合伙人许朝晖来谈谈他关注的和感兴趣的事情?许朝晖现在关注什么话题?

 

许朝辉:我这几年主要关注房地产行业。对最近房地产、房价的拐点这个问题有点儿兴趣。我系统的考虑了一下。拐点现在社会上争论也比较多。像以王石为代表,他认为出现了拐点,拐点这个说法也是从王石说了以后,变得热门起来。另外也有一些观点,包括房地产开发商,还有普通消费者认为房价的拐点并没有出现。

 

赵民: 我注意到主要是潘石屹。

 

许朝辉:对!潘石屹、任志强,以他们为代表。其实大家可能把拐点这个词儿的概念想的简单了。拐点应该是数学上的词,函数或者是代数上的一个函数,我们以时间为横轴,以房价为纵轴,可以划出一条连续的曲线。数学上有的说法叫一阶导数从正变负,这是一个拐点。这就对应着房价由上升到下降。另外,还有二阶导数的概念,二阶导数从正变负,这个也叫拐点。但是这个拐点其实是增长率下降。我觉得我们把它分成一阶导数拐点、二阶导数拐点来分析这个拐点问题,可能更准确一些。以我的判断,目前像在深圳、北海等这些前期房价暴涨,而且投资性的购买非常强的城市。应该说一阶导数拐点的出现,也就是房价的绝对房价开始下降。

 

赵民:这个一阶导数、二阶导数我也听不懂,就是说所谓一个是简单曲线,一个是复杂曲线。

 

许朝辉:不是,曲线是时间跟房价的一个函数。一阶导数,简单说就是房价绝对值开始下降,这就是一阶导数的拐点。二阶导数的拐点就是房价的上升速度下降。

 

赵民:  但还是在上升。

 

许朝辉  对!但还是在上升,只是上升的变慢,甚至趋近于不上升、持平,这也是一种拐点。

 

赵民: 换句话说,就跟我们老百姓涨工资一样,工资还得涨,但是今年涨的少。

 

许朝辉:从加速上升到缓慢上升,甚至不上升,这也是一个意义上的拐点。刚才说的深圳,我认为是比较明显的,绝对房价在下降。北海像操作比较严重的城市。

 

赵民: 为什么老在南方,不是海南就是北海,不在内地呢?

 

许朝辉:我想炒家是有选择的。像深圳跟北海,一方面经济比较发达,上升比较快。另一方面,确实土地狭小,土地狭小就类似股市中的小盘股,股市中的小盘股都是比较容易炒出天价的。像深圳和北海就有这种特点,资金和人才聚集,经济上升很快,但是土地狭小。

 

赵民:  北海这种情况吗?深圳我还可以理解。

 

许朝辉:北海从上个世纪90年代就曾经房价被爆炒了一次。那个地方虽然我没去过,但是我想它大概应该是类似于股市中的小盘股,比较好炒。可能有几十万平米开发量,房价上去的话,就能带动整个城市的房价上涨。

 

赵民: 我还知道广东有一个南海,南海距离广东还挺近。

 

许朝辉:广州的房价其实上升也不快。广州还是比较大的城市。现在向东扩到黄埔那一边,广州的附近,包括花都,番禺很多地方行政划归划到广州,它的土地供应量非常大,像番禺和花都的房价其实不是很高。而且从21世纪,就是2000年以后一直涨幅不是很高。广州的房价基本上是正常的。

 

赵民:  也就是说,南海比北海贵。

 

许朝辉:对!基本上可以这么说。南海现在均价应该差不多,案例来说广东南海的房子的价值应该比广西北海的要高,但是南海的房子比较好炒。

 

赵民:  广东南海,广西北海,东南西北都有。

 

许朝辉:这是一个巧合而已。总之,一些局部地区我认为出现了拐点,房价开始在下降。但是像在北京、上海、成都、深圳、西安、武汉这些城市,在06年、07年房价上涨的也比较快。但是我认为这些城市的房价,是有基本面支撑的,是由正常的消费需求,也有一部分正常的投资需求支撑的。我认为一阶导数现在没有出现,在近几年内都不会大出现,但是确实这几个城市房价的增长速度开始下调,就是二阶导数拐点出现了,像北京可以这样讲,很明显最近这几个月涨价的楼盘很少,多数是维持不变。甚至还有一些尾房,一些朝向户型不太好的房子进行打折销售的情况。房价增速在下降。

 

赵民:  工资涨了,但是涨的慢。

 

许朝辉:对!另外,更多的城市像三线、四线城市,像一些目前房价一千多块,两千块左右的城市,其实我认为可能还再加速上升的过程之中,房价它有一种波浪性,从一线城市往二线城市,再往三线、四线城市传递。

 

赵民:  中央政府的政策就是这样。

 

许朝辉:三线城市、四线城市,目前房价一千多、两千多的城市,我认为可能还会再上升。因为我们也去了一些三线城市,甚至四线城市,比如说一些地级市,甚至一些经济比较发达的县级市,房价还在上升过程之中。原因也比较复杂,需求是一方面,地方政府的推动也是一个很重要的一点。对于地方政府来说,比如说一个地级市政府和一个县级市政府,它的财政收入很多可能是需要从土地,从房地产里面来。地方政府希望房价上升,这也是一个原因。但是,另一方面,我们现在国家这一二十年来,包括未来几十年,可能都在推进城市化进程,众多的农民工,或者说农业人口转为非农业人口,进城务工、进城开商店,或者到城市里来读书,或者老人转到城市里这个过程,恐怕要持续很多年。这个我想也是中国长期房价上涨的一个重要的支撑。对于三线城市、四线城市来说,尤其如此。我们把拐点分成一阶导数拐点,二阶导数拐点来看,可能就更准确一些。因为中国是一个很大的国家。而且房地产行业这个特点,就是区域性很强。你在中国总盘来说,房价或者是房地产的状况,政府的政策都是很难说对的,因为各地情况千差万别。我们把它按地域分一下,它的一阶导数、二阶导数的拐点分开,分析的可能更清晰一些。但我觉得对于消费者来说,其实不比特别在意这些。因为消费者都是住在你所在的城市,根据自己的情况来决策是什么时候买房,我个人的意见除了像深圳、北海这些个别地区,对于多数地区来说,买房的时期其实并不是一个很重要的决策,这有点儿像在股市中买基金,其实买基金你没必要看涨跌,你把这个过程交给基金经理,你付了基金管理费给基金经理,是由基金经理操心的事情。买房我感觉由于现在主要城市都出现了,至少出现了二阶导数的拐点,所以这种恐慌性的需求可以延后。什么叫恐慌性需求呢?就是很多年轻人大学一毕业就要急着要买房。在前一两年,房价快速上升的时候,其实是对的,因为那个时候没有买房,没有赶上快速上升的房价,你未来几年的收入,都是在为开发商打工。因为你买房。但是现在经过几轮的调控,还有经过目前政府也终于很正式的在保障性住房,在双限房上,有了比较大的投入。这样的话对房价快速上升势头,已经得到了扭转,在这种情况下,你没有必要为了追赶房价的上升而提前来消费。也就是说,你有足够的首付,有需要,比如说你要结婚,或者你要改善自己的居住环境,你有首付也有很看中的房子,你就可以买。如果没有,感觉首付还是比较困难,或者觉得对目前居住状况也比较满意,也没有必要很急着去买。不要为了在房价的压迫之下去做买房子的决策。但是也没必要等以后大幅度下跌,想捡便宜。

 

赵民:  跌是跌不了的。

 

许朝辉:深圳大概还可以。但是对于北京、上海多数的城市,其实想捡便宜,几乎是不可能的。

 

赵民:  也就是说,北京、上海不会跌。

 

许朝辉:或者说不会有很大的跌幅。对于你来说,你没有必要为了等跌,推迟婚期,我觉得不值的,而且是很难等来的。

 

赵民:  就是该需要我就买。

 

许朝辉:其实房价平稳或者是小幅上涨是比较符合多数人利益的状况。你正常的好好工作,好好谈恋爱,该结婚就买。或者有钱就买,没有必要特别着急对于消费者。但是这种状况对于开发商来说影响比较大,现在这几个特点已经明显是给开发商的压力,一个是成本明显在上涨。像现在钢材价格在上涨,铁矿石跟几大巨头的谈判,年年都增长。今年又增长65%,这个65%是在前几年连续增长的基础上增长的,那是相当高的。可以说08年以水泥、钢材为主的建材价格都在上涨。另外,人工成本在上涨,现在建筑工地上的小工、大工、技术工工资都比前两年高了很多。而且政府对于农民工的工资拖欠管的也很严厉。所以这是人工成本上,有了很大的提升。另外税费本来就很重,现在还有土地增值税的清算,土地增值税虽然比较早的推出了,但是严格清算的项目不多,以后估计严格清算的要多了。还有一直悬在头让的物业税,这些都是对开发商来说,都是很大的成本增加。还有一块是资金成本,利息一直在涨,估计以后还会涨。不但涨,而且银行贷款还很难搞。总体会增加开发商的资金成本。而房价又是进入相对平稳,或者顶多小幅上涨的时期,成本在涨,利润空间会变薄。对于开发商的成本控制提出了更高的要求。这是我觉得对开发商第一个重大挑战。第二个就是房价进入相对平稳和小幅上涨的阶段,消费者的恐慌性需求就没有了,变成了一种正常的需求,正常的购买。正常的购买情况下,消费者的理性就会增强,对产品的挑剔就会加强,户型不好、位置不好,消费者就不愿意买。这个时候对于开发商来说,产品的品质就变得更加重要。

 

赵民: 就要产品创新。

 

许朝辉:对!产品创新的功能,小区的景观设计,包括一些新材料的使用,节能环保的使用,就会很重要。这个对于开发商来说,也是一个很大的挑战。王石成为说,他认为拐点出现了,建议消费者推迟三四年再买。我觉得从房价意义上来说是对的,但是王石其实重点说的是后面一句话,三四年以后房子的品质会更好,我觉得这一点会出现的。在理性正常消费情况下,房地产的品质会逼迫开发商把品质越做越好。第三点就是资金的压力问题。本来房地产开发的资金来源,一是贷款,二是预售款。现在贷款很难了,而且利息也高。预售款在很多城市出现了观望,预售款也少了,至少在近期,本来预想中的快速回款,通过预售得到一些资金,最后得不到了。这个就要求开发商融资的能力,融资的多元化就会越来越重要。融资多元化像上市,现在很多民营房地产企业,纷纷去香港上市,跟一些房地产基金的合作,找战略合作。这种情况会越来越多。对开发商融资的能力提出了新的要求。

 

赵民: 以后买房子先看它是不是上市公司,如果不是上市公司肯定就不买了。

 

许朝辉:买期房的买上市公司的可能会稳妥一些。你要是买期房,买不知名的开发商可能就有风险。因为开发商的贷款,原来计划中的贷款可能没有拿到,他希望快速预售又没实现的话,烂尾的情况可能就会有,这是对开发商来说是一个很大的挑战。总而言之,我认为二阶导数拐点的出现,房价增速的下降甚至平稳是好事。一阶导数的拐点在全国大范围我认为不大会出现。

 

赵民: 也就是这个地方深圳不会领全国的潮流,成为领头羊,别的城市跟着做。

 

许朝辉:这个应该不会。

 

赵民:  连广州都不会。

 

许朝辉:广州房价小幅下降,但是广州房价总体是比较理性的。而且广州番禺、花都几个地方行政区划调整过来以后,土地供应也是非常充分的。所以我觉得应该不会出现深圳这种情况。对于大多数城市来说,还是一个比较好的状况。

 

赵民:好!我听下来就是三点感受:第一,就是王石的话有对有错,尤其是后面这句话是对的,三四年以后房子的品质会好一些。

 

许朝辉:这是值得期待的。

 

赵民: 第二个,因为王石来自于深圳,所以他的话对深圳来说是合适的,他也没错。但是我们老百姓不都是住在深圳,所以住在北京的人,不用听他的话。北京的房子还是会涨。

 

许朝辉:就是正常的理性消费就可以了。

 

赵民:  第三句话就是说,其实要买房子的话,要买有品牌公司的房子,买上市公司的房子,这样的话付了预付款以后,也放心。质量有保证。是不是这个意思?

 

许朝辉:对!

 

赵民:好!多谢,我很有收获。好!谢谢!

 

嘉宾简介:许朝辉,正略钧策管理咨询合伙人,北京大学MBA,合著有《正略钧策看战略》。

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