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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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钧策视野系列之五:中国式房奴的曙…  

2008-12-22 09:49:00|  分类: 钧策视野 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:2008年11月22日,正略钧策创始人赵民的播客全新改版,推出周播栏目《钧策视野》。每期两位资深专家,聚焦时下社会与民生的热门话题,在谈笑间指点商界风云,于喟叹后领悟人生百味,这是一档轻松的谈话节目,也是一堂生动的管理课程,更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》,您身边的管理专家(内容仅为个人观点,不代表正略钧策公司立场)!


本期要点:房价,百姓最关心的话题

          今后一段时期,北京的房价走势如何?

          哪里的房子值得投资?

          哪家开发商会降价?

 

赵民携房地产专家佟强为你剖析今后一段时期北京房地产市场的走势,何时买房最划算?地产开发商的底限何在?敬请收看钧策视野第五期:《中国式房奴的曙光》!

 

观看本次精彩视频,请点击:http://you.video.sina.com.cn/b/17915413-1197527520.html

 

赵民:好,各位朋友,今天我非常高兴的请到了我们房地产方面的专家佟强。佟强,现在冬天来了,不仅指大时代的冬天,也指房地产的冬天。你有什么高见给我们支支招?

 

佟强:大家好!今天我们主要是想聊一聊北京未来房地产走势,在这块我想谈谈,主要是明年我对北京房地产市场的一个看法。我这边有两个观点。

 

赵民:我就想买房子,别啰嗦,直截了当的告诉我,北京房地产是涨还是跌,现在买不买?

 

佟强:再给你明确一件事情,我还得啰嗦两句。我是对明年的市场这样判断,上半年我认为市场房价会探底。

 

赵民:上半年探底?

 

佟强:上半年探底。

 

赵民:你这么准确?

 

佟强:但是具体时间我是,我只是这样一个判断,一会儿我可以谈谈我的理由。

 

赵民:你接着说。

 

佟强:下半年我预计房地产开发商,也就是整个市场这块会有一个回暖,也就是说,我个人认为,我们的购房者在上半年应该是比较好的买房时间段。

 

赵民:那就马上买房。

 

佟强:这个也不能说马上买房。

 

赵民:理由是什么?

 

佟强:理由是这样的。我记得前一期我们做节目谈到这样一个观点,北京的房地产市场是在07年的春天,成交量是非常大的,也就是说有一个成交的密集区。我一直认为这会儿房价如果跌的话,能跌到07年初的水平,也就是到了前期的一个密集区。

 

赵民:07年往上涨,涨了以后,08年到底。然后09年往上走,09年春天的时候,开两会的时候。

 

佟强:不敢说。因为我也观察到北京目前有一部分区域,它的房子已经到了07年成交的密集区。

 

赵民:比如说什么地方?

 

佟强:比如说亦庄,我比较关注这一块。

 

赵民:亦庄这个房价已经跟07年?

 

佟强:07年春天的水平基本上是相当的。

 

赵民:07年二月份、三月份、四月份的时候。

 

佟强:五一之前。这是我的一个基本出发点,我是这样判断。也就是说,在这个密集区买房子,相对往下跌的风险并不大。

 

赵民:那为什么不是06年、05年那个时候呢?甚至04年、03年的时候差不多。你觉得07年价格就不能往下跌了?

 

佟强:往下跌的可能性应该不是很大。

 

赵民:原因是什么?

 

佟强:原因就是说如果说我们反过来看,如果房价继续往下跌,跌百分之二三十。最直接的观点就是很有可能意味着经济的进一步萧条,大批的人失业。

 

赵民:没听懂。房价往下跌,银行有一些资产贬值,因为房子抵押了,按揭了以后抵押,所以银行抵押的资产贬值这是一个。银行也不至于大规模失业,房子往下跌,有些人先买的就亏了,后买的就赚了。先买的人按揭按的多,最后他就亏掉了。所以只会有这两面。

 

佟强:因为这块更多的从一个,我刚才提到了,如果跌会产生风险,政府应该来讲是不允许这种情况出现的,会有一些调控出现。而且近期的一些,持续的调控已经体现出这种思路。

 

赵民:也就是说,其实政府是不希望房价跌的。

 

佟强:不希望太跌。

 

赵民:不希望太跌。

 

佟强:对!

 

赵民:稍微跌一点可以。

 

佟强:对!这是第一个观点。

 

赵民:10%、20%是可以的。

 

佟强:第二个观点就是目前在市场上还是有很多刚性的需求。

 

赵民:什么样人是刚性的需求?

 

佟强:像我们提到的结婚,刚刚就业的,还有改善型住房的,还有一些投资的。因为毕竟现在投资还相对少。也就是这部分刚性的需求它还是存在,只是在等市场稳定这样一个过程。所以说为什么讲目前是一个从现在开始算到明年的上半年我认为是一个比较好的买房时期。一个是从成交的密集区来讲。再有一个我们看政策的走势,这段时间国家先是从地方的救市开始,比如说杭州、上海,各个很多城市都开始救市。紧接着中央就认可了我们各个地方的救市政策,中央也有一系列的政策出台。那我预计什么时候,比如说我们房地产市场,更乐观一些呢?那就是对第二套住房限制进一步的取消,或者是有一些政策上的优惠。

 

赵民:所以你觉得这些政策可以激发内需。

 

佟强:对!

 

赵民:你本来不买房,说给你第二套房子优惠就买房了。

 

佟强:其实我个人在前几天刚买了一套房子。

 

赵民:恭喜你,你已经成为房奴了。北京还有一个很关心的问题,就是哪跌,哪不跌?买哪的房子好?

 

佟强:这方面还真说不好,但是会有一些大的趋势。

 

赵民:比如说地铁旁边,要沿线建设的是不是一定不跌?

 

佟强:这个也不会说一定不跌,但是它这种抗跌的空间,比较抗跌。

 

赵民:比如说王府井、长安街、西单大厦那边的房子肯定不跌?

 

佟强:对商业地产这块研究的比较少,主要是对住宅这块。我判断基本上就是比较认可你的观点,就是交通比较便利,比方说有一些轨道交通,可以方便居民上下班的这种地方,它下跌的空间并不大。比如说五环以外的交通不是很便利,或者是当地就没有一些产业支撑的这种,这种下跌空间应该是比较大,而且是从今年的秋天以来,已经很明显出现了这种趋势。

 

赵民:我问你一个,五环边儿上的望京那边的房子跌不跌?你自己判断,望京那边这么大的楼盘,是不是抗跌风险更好一些?

 

佟强:我不这样认为。我认为望京这块它的风险并不是很强。

 

赵民:跌还是不跌?不是很强我听不懂。是什么意思?

 

佟强:是这样的。就是说我对望京这块的房子不是很看好。

 

赵民:不是很看好,也就是说,有可能会跌。

 

佟强:对!为什么这么判断呢?随着北京整个轨道交通铺开之后,很多稍微偏远的地方它的交通会解决掉。

 

赵民:望京也够偏远的。

 

佟强:但是望京这块,北京有名气的,因为它整个规划设计,包括这块具体人群的数量,导致这个地区的交通成本很高。

 

赵民:交通成本很高。望京也有地铁,也有城铁。

 

佟强:但是它还是只能够解决一部分出行的问题。

 

赵民:望京这边不看好,中关村那边怎么样?

 

佟强:中关村的话,这个中关村它那有一个特点,它那边小学、高校比较多,也就是这一部分,很大的需求会滋生它那块的房价。

 

赵民:也就是说那边抗跌。

 

佟强:对!我认为是这样,中关村会比望京抗跌。

 

赵民:会升值吗?

 

佟强:升值不敢讲,但是会抗跌。

 

赵民:鸟巢那一带?就是正北,鸟巢那一带呢?四环、五环。鸟巢前一段时间,奥运会期间很贵很高。现在是不是肯定就跌了?

 

佟强:从我们新闻上反映的信息来讲,比如说在鸟巢附近有一些楼盘是在下跌。它的一手房价格在往下走。但是我认为这块整个基础设施还是比较健全。

 

赵民:比较完善,它有地铁,它有水面。

 

佟强:它的下跌空间并不大。您刚才提到的比如说鸟巢、望京、中关村,北京具体到每个片区的时候,可能这种一个区位它独特的要素就凸显出来了,影响会比较大。

 

赵民:比如说那边的小区里面有没有小学,有没有幼儿园。

 

佟强:对!所以最直接的关系到我们个人购房者,这些方面是比较重要的因素。

 

赵民:但是总的来说,鸟巢这一带不跌?

 

佟强:总的来说它的抗跌性要好。

 

赵民:到通县那边呢?

 

佟强:通县我不看好。

 

赵民:我怎么听下来,你是看好西面,不看好东面。中关村不错,鸟巢不错。从西往东,然后到了东北角望京就不行。到了正东更不好。

 

佟强:不是说它更不好。因为通县在前几年它整个房价也是上升比较快的。

 

赵民:上升太快了。

 

佟强:对!相对比较快的。

 

赵民:泡沫比较多。

 

佟强:比如说通县再往东,我们说燕郊一带,它的房价跌的就会比较大。

 

赵民:那就是再等一等到明年春天到燕郊买房。

 

佟强:那这块的建议就是我认为购房者最近一段时间可以去看一些楼盘。

 

赵民:只看?

 

佟强:只看,如果合适也可以动。因为到年底的时候,比如说我们看一手房很多开发商它的资金链会比较紧张。就会做一些比较大的促销。

 

赵民:开发商发红包了,发奖金了,要还贷款了。

 

佟强:所以压力比较大。

 

赵民:所以它能够降价。

 

佟强:应该是有这样一个趋势。

 

赵民:你能告诉我哪家公司会降价吗?

 

佟强:这个方面就说不好了。

 

赵民:北京的万科不会降价。在外地万科降价成了一个代名词了,在北京不是。

 

佟强:北京目前我们对万科的策略应该不是很清楚。因为它的策略基本上每个区域它自己确定策略。

 

赵民:权力下放。

 

佟强:对!

 

赵民:每个区域的降价跟总部没有关系。

 

佟强:也不能说没有关系,但是从整个来看房地产市场,它会有降价的趋势,就是一手房这块。

 

赵民:90平米这一带的面积,100平米左右的是不是会受到冲击大一些。200平米、150平米的大面积的会多一些。

 

佟强:我注意到最近二手房的交易量,包括住房的交易量,有一些微微的上升。这块我认为应该是这种新政带来的变化,新政就是对90平米以下的,包括北京三环、四环、五环这种总价的界定,优惠房子的界定,在这种契税上会有一些优惠,我想这块未来如果购房者,我们尽量还是要挑国家政策给予优惠的房子。

 

赵民:也就是说,能省就省。

 

佟强:对!能省就省。

 

赵民:今天不省,明天还不知道优惠还有没有呢!是不是这个意思?

 

佟强:而且现在这个买方跟至少半年前比,我认为还有一个比较好的地方就是贷款的利率在下调。

 

赵民:你的意思就是买房就一定要用贷款。

 

佟强:尽量还是要用贷款。

 

赵民:做房奴。

 

佟强:不错。

 

赵民:谢谢你佟强,很高兴,今天我知道北京市的房价之后怎么变化。我们以后看,看你的预言对不对。

 

佟强:好!

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