注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

正略钧策

咨询中国,智惠四海

 
 
 

日志

 
 
关于我

1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

网易考拉推荐

降低房价的具体建议之二:市场化原则下的“民生房”  

2007-02-25 02:50:44|  分类: 管理漫谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
       接昨天,我们今天来谈谈如何来做这样一个“民生房国家发展计划”。
       我们的党和政府一直以解决了13亿人口的吃饭问题而自豪,现在,我们需要解决4亿城市人的住房问题。
       四句话:确定计划的总目标规模;集中各个政府部门的资源保证土地供应充分;政府各个部门主动发挥各种政策的作用;保证计划的正确执行和实施。
       今天,我们先谈确定计划的总目标规模。
       首先,我们要坚持“市场化”的原则。解决住房的问题,政府的介入,也要遵循市场游戏规则。所以,我们先把城市的住宅,分为两大部分:属于“民生房国家发展计划”的具有政府政策补贴的的“民生房”,和完全市场化的“市场房”。区别“民生房”和“市场房”的标准,就是有没有政府的政策补贴在里面,然后,我们对“民生房”在不同的地区和城市,有一个具体的房价标准。这个标准,是从老百姓的承受能力出发来计算的,而不是从房地产的市场价值来计算的。这和建立“公立学校”和“私立学校”是一样的道理。
        这里,我们建议不要使用“廉租房”这个词汇。这个词汇在其他国家和地区可能是合适的,但在我们共产党领导的中国社会,由于社会历史和民众的心理,这个词汇存在一定的“负联想”:“廉租房”的房子,可能质量一般,可能物业管理不好,住在里面的老百姓心理有阴影,等等。
       第二,我们要对总的需要“民生房国家发展计划”帮助的城市人口总数量,“民生房国家发展计划”总规模和投资量和开发量有一个基本的统计和测算,按照不同的收入,区分需要国家帮助的买房子的数量的多少来进行分类,可以分出N个等级(建议不要太多,3-5个就可以了)。
       我们可以进行一个基本情况的调查,但是,也可以不用,因为这个数据,可能在今天的政府部门——税务部门、统计局和民政部门里,已经有一定的基础信息。
       如果需要,也可以用一定的方式专门来开展一次。但如果要做,那么,不仅统计部门要参与,税务部门(个人所得税的申报资料是一个重要的参考指标),房产登记部门(现在住房的信息),公安部门(户籍信息)等也是需要参与的。
       反对的人,可能会提出有一个问题:对于已经进入城市的从农村来的“城市新移民”你如何统计?我们的建议是,我们的计划的目标,是要“人人有房子”,所以,针对已经进入城市的农民,首先需要他们获得城市居住的有关文件(例如,现在的居住证,户口本,原来的暂住证等)。在获得了这样的资格以后,也是可以进入这样的统计序列的。
       这里,就有一个重要的基本问题:政府要掌握充分的个人收入信息。我们现在的政府,正在越来越多地承担公共服务,所以,需要建立以老百姓个人和家庭为单位的经济收入的资料,这不仅是为了我们今天谈到的这个“民生房国家发展计划”。为此,需要建立连接税务、银行、房产登记、民政和统计等部门的信息系统。这个说起来容易,实现起来非常难,因为工作量非常大,需要比较长的一段时间才能逐步做到。但是,只要开始做,有比没有好,就会慢慢越来越完善的。
       第三,我们要设立一个基本的目标。一个城市普通老百姓,在月收入处于本地的平均水平的时候,在扣除了吃穿等基本生活需要以后,应该有多少比例的收入,是用于存款的。然后,我们主观上设定一个标准:一个一般的老百姓,他应该在工作多少年以后,拿出多少钱来买房子,再计算一下当地的一般的住宅的价格,看看需要政府的政策支持多少。这样,我们就有一个资金的总规模和房子的总数量。这里,有两个数字最重要,给城市低收入老百姓的补贴的资金的总金额,需要建设的给城市低收入家庭的房子的总数量。在确定这些数字的时候,需要邀请社会上各个方面的专家一起来参与讨论,需要经过几上几下的讨论。
按照我的初步估计,我们全国需要的房子的总数量,大概也就是杜甫诗句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”中的数量――千万间级别的房子。比如说,我们作一个最简单的可能是很不准确的粗糙估计:如果按25%也就是四分之一的城市家庭收入属于低收入(应该是高估了,实际可能到不了),那么,4亿城市人口,需要帮助的是1亿人口;按平均3人一家来计算,是3333万个家庭需要3333万套房子;如果按照每人20平方米,每户按60平米计算(应该比现在国家要求的90平方米要小),那么,全国最多是20亿平方米。
       我们的建议是,采用补贴到家庭的办法,让他们自己到市场上购买特定的属于“民生房国家发展计划”合适的房子,而不是采用计划经济的时代的那种由分配的方式。
       钱从哪里来?
       还是从城市建设的回报里来。我们现在政府卖了土地以后的收入,也是用来搞城市建设了,只不过是没有用来解决老百姓的住房问题,没有拿出一部分前来用于“民生房国家发展计划”罢了。所以,我们可以通过人大立法的办法,通过国务院文件的办法,要求各个地方政府在资金预算安排的时候,拿出一定比例大的卖土地的收入,投入到“民生房国家发展计划”中去,解决城市低收入家庭的住房问题。
       我们现在的主要问题是,在房子这件事情上,相关的政府部门很多,对老百姓负责任的主体部门不清。例如,房子牵涉土地,是由国土资源部门管理的;和银行给房地产公司的贷款有关,还和银行给老百姓个人的住房按揭有关,这和银监会有关;房地产的销售和转让,和公司税收,个人税收有关,是属于税务部门的事情;和国有房地产开发公司有关,这是和各级国资委有关;房子的开发,和政府的城市规划有关,这又和各级政府也就是书记和市长相关。因为我们政府的各个具体部门,在不同的事情上的具体利益有差异,所以,一些可以用来解决这个“人人有房子”的事情,没有被充分调动起来。我们现在要做的,就是充分调动各个部门的资源,来为实现这一个“人人有房子”的目标而改进工作。
       所以,我们所谈的“民生房国家发展计划”要做的事情,就是从各个方面,制定各种政策,来调动各个方面的资源,推进一个“人人有房子”的社会的实现。
       例如,国土资源部现在每年都会有统计数据,对每个省市自治区的城市化进程需要的建设用地的指标,进行控制,那么,我们可以在这个“国家民生房计划”中,具体提出在批准的土地建设指标中,有百分之多少的土地,要建设“国家民生房计划”。然后,我们可以调动人大,政协的相关部门,成立专门的“民生房实施监督小组(或委员会)”来帮助检查监督这方面的事务。
       再例如,我们的城市在建设地铁、城市轻轨的时候,是考虑到了土地的增值,但并没有考虑到通过这种增值,为“人人有房子”服务,把建设地铁、城市轻轨和改进民生结合起来。所以呢,现在的情况是,地铁建起来了,轻轨也批了,但是,沿线的土地都被高价拍卖给房地产开发公司用来开发市场价格的房子,然后以越来越高的价格,卖给有购买能力的老百姓了,最后,没有购买能力的老百姓,还是没有分享到城市化进程和城市新交通建设带来的好处。
       再例如,隶属于各级政府的国有控股房地产公司,他们可能会拿到某些相对比较多和比较好的土地,但也是拿来建市场价格的商品房用来出售的,并没有承担一定比例的社会公益住房的建设任务。当然,在目前实行土地公开挂牌公开招标公开拍卖等政策下,我上面说的国有控股的房地产公司是没有办法、没有理由、也没有动力这么做的,但是,我们的政府自己是中国市场经济的游戏规则的制定者,所以,我们可以通过有关的法律,修改有关的规定,使大家有意愿和有动力来这么做。最不济,你也可以考虑一个大概连学生也想得出来的办法――“好坏搭配”:把大家追捧的诸如“地王”的地块和利润比较低的地块项目组合在一起来拍。在给房地产公司一些相对比较好的土地的时候,同时要求他们承担一些赚钱相对少的“民生房国家发展计划”房地产项目,同时在增值税上给予一定的优惠,就是一种比较好的平衡。我们知道,当“非典”来临的时候,卫生部和医院是为国民作了社会贡献和牺牲的;我们国家的电信公司,在为边远地区和落后地区开通电信服务的时候,是承担了一些“普遍服务”的社会义务的;我们的民航,在国家需要的时候,还会开一个专机到发生动乱的国家去接我们的侨民回国。这些行业和单位可以这样为社会做贡献,房地产公司为什么不可以呢?
       我们的这个“民生房国家发展计划”,最应该的是和土地供应部门结合在一起。
       结合什么?如何结合?我们明天接着说。
 

                                         赵民
                                2007-2-24  22:22 PM
                    市场经济,计划管理
  评论这张
 
阅读(7014)| 评论(50)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017