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正略钧策

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1992年,正略咨询前身新华信创立。 2005年,正式更名为正略钧策(Adfaith)。 正略咨询(Adfaith)是提供战略、人力资源、品牌营销、流程再造、物流采购、财务投资、集团管控、信息化、管理培训、企业文化、风险管理、高级人才服务、组织再造、业绩提升、研发创新、政府绩效、产业转型、管理外包等管理价值链咨询公司,是中国最具影响力的品牌咨询公司之一,是中国最具国际化的品牌咨询公司之一,是最积极用智力支持公益组织承担社会责任的中国企业之一,被誉为中国咨询业的“黄埔军校”。

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降低房价的具体建议之一:中国需要一个“人…  

2007-02-24 01:52:00|  分类: 管理漫谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        三月份,全国人大和全国政协一年一度的全会就要召开了。在此之前,各个省市自治区也都要召开本地的人大政协“两会”。因此,老百姓关心的问题又会被集中提出来,政府又会倾听民间的呼声,回答老百姓关心的热点问题,提出具体的解决措施。
        针对老百姓现在关心的房价问题,从今天开始,在接下来的日子里,我就自己了解的情况,提点自己的看法,给人大、政协、政府行政管理部门和广大网民一点参考。这里,首先需要说明的是,由于中国社会是个城市和农村分治的“两元结构社会”,所以,下面所说的“人人有房子”中的“人人”,都是指住在城市的人。在中国目前的社会情况下,农民有宅基地,是自己盖房子的。
       
        中国的现代化建设,在民生方面,已经充分解决了穿衣的问题(“衣”),基本解决了吃饭问题(“食”),所以,现在,住的问题和行的问题就比较突出了。所以,我们要充分认识到,经济发展到今天这个阶段,住房问题是老百姓生活的基本层面的主要矛盾,现在,是需要政府拿出大量资源来重点解决住房的问题。这个门坎是迟早要过的,早过早好,晚过不好。
        如何过这道坎?
        首先,为稳定房价,最重要和最迫切的事情,就是要拿出一个鼓舞老百姓的,给社会的方方面面,尤其是房地产开发商和资本市场以正确信号的长远中国城市人口的“人人有房子”的“民生住宅国家发展计划”。就象国家发改委制定中国汽车行业产业发展规划那样(注意,这是国家发改委制定的唯一的一个产业发展规划),让老百姓对未来N年(5年或10或20或30年)的房子供应前景有个清晰的整体的远景,也让房地产公司对未来的行业发展趋势,有一个客观的认识,从而对市场预期和老百姓心理,产生正确的积极的影响。
        为什么说,这个事情是一个最重要和最迫切的事情呢?
        因为,现在中国老百姓对房价的普遍抱怨和意见,不仅是一种对市场现实情况的反映,更多的是一种“没着没落”,是一种“心理恐慌”,是一种对自己要当一辈子房奴的悲观失望乃至绝望,反映了老百姓对自己未来生活预期的相当的不确定性。所以,先要通过一个国家的远景规划,来给大家一个清晰的预期,从而使大家看到希望,知道目前的困难是暂时的,今后是更加美好的,从而起到安定民心的作用。
        现在,还有一个看起来很小但实际上很大的问题是,由于没有这样一个“民生住宅国家发展计划”,政府把引导老百姓对房地产价格的未来预期的“主动权”和“发言权”给放弃了,放给了那些能说会道的“市场人士”,而这些“市场人士”中,很多是这个市场的供应方――房地产开发公司的老总,还有很多“市场人士”是持有上市房地产股票的大股东或受惠于高房价的人。这些“市场人士”的立场决定了他们当然会说诸如“房价今后还会涨”一类的话。特别是那些已经上市和马上想上市的房地产公司老总,他们是绝对不会说“以后房子会越来越便宜”一类的话,即使他们心里不这样认为。所以说,现在存在的一个社会事实是,“房价牛市鼓吹者”劫持了媒体。
        比如,有一种媒体广泛报道的说法:国际上多么多么发达的国家,搞了市场经济多少多少年,他们的国家里,也不是人人都买得起房子的,有多少多少比例的人口或家庭,也买不起房,是住在租赁的房子里的。这种说法是事实,但这种事实的引用或报道,其实是一种态度,就是一种舆论导向。这样一种信息,实际上最后的社会效果是什么呢?大家想想,就应该明白。
        我们之所以提出这样的一个国家发展规划的另外一个理由,就是国家已经制定了一个国家汽车产业发展规划。比较房子和车子,中国的老百姓更关心哪个?结论是毫无疑问的,当然是房子。那么,我们的问题就要提出来了,国家发改委可以给汽车行业做一个长远规划,为什么建设部就不能给房地产行业制定一个产业发展规划?从重要性和迫切性的角度看,老百姓住宅置业的国家发展规划,更重要。而且,这个计划的出发点,要和其他的行业发展规划不同,要从老百姓买得起房这个出发点出发,所有的资源配置都要围绕着这个出发点来规划。我们中国现在需要一个能够让中国城市老百姓“人人有房子”的建设部长。
        反对的人会说,不对啊,我们也有房地产行业的中长期发展规划的呵。我想,这不是站在老百姓“人人有房子”这样一个出发点制定出来的一个行业发展规划。一个通常意义上的房地产行业规划,当然是不需要解决“人人有房子”这样一个问题的。
        我们看看香港的房地产价格在1998年以后是如何下来的,就能从中受到一点启发。香港的第一任“特首”董先生,很懂“执政为民”,宣布了一个政府推动的、大规模投放地皮进入市场的美好的“人人有其屋”的房屋供应计划,相当于我所说的那个“民生住宅国家发展计划”。这个计划刚刚宣布不久,还没有真正开始执行,香港原来坚挺的房产价格就开始疲软,等到政府真的执行了这个计划的时候,整个香港的房产价格一路下滑,跌入谷底。当然,这样做的一个结果是那些按揭买房的香港人倒了霉了,不仅成了“无产阶级”,而且成了“负产阶级”。但从这个事情里,我们可以看到,一个由政府提出来的市场远景规划,会对房子的市场价格,有多大的影响。
        我们再看看新加坡政府是如何解决住房问题的,也能从中受到一些启发。新加坡政府实行的是充分的市场经济,和世界上其他发达国家一样,但是,这并没有妨碍新加坡政府投入巨大的政府资源,采用法律和行政的手段,推动全体国民人人有居屋。所以,我们不要认为,市场经济只有一种实现模式;我们不要认为,市场经济下,住房的问题,只是一个市场问题或经济问题,在中国,这个问题解决不好,就是一个社会问题,最终是一个政治问题。我们要清楚地认识到,东方传统儒家文化下的中国社会,更加接近于新加坡,老百姓更加关心、在意和重视自己是不是自己有房子。
        如何做到这一点?
        首先需要扩大和转变建设部的职能目标。建设部除了现在的一些职能外,加一些新的职能,就是在财政部、人民银行、发改委、国土资源部等相关部门的配合下,在未来N年内(例如10年、20年或30年)实现中国城市人口“人人有房子”的目标。并且,按照这个目标,来制定相应的土地供应、城市发展、税收、金融政策等一切相关的配套政策。你看看,这可不是一件小事情,也不是一件轻松的事情,需要付出艰难的努力,还需要有相当的行政协调能力和权力。可能需要给予更大的资源调配权力,或者由更加高的级别的领导,来帮助协调资源。
        我们建议,政府的这个“人人有房子”计划,应该明确一个房子价格和人均国民收入的相互比例关系,要让老百姓知道,在多少收入的情况下,自己出多少,政府补贴多少,经过多少年,到了多少岁,就可以住上自己的房子。中国老百姓需要知道,我们不需要做一辈子的“房奴”。
        在1978年改革开放以前,在城市人口多而地方小住房紧张的上海,一个小伙子要是谈恋爱结婚,女方一定先会问,侬阿有房子啦?年轻人结婚需要考虑有房子,那么,如果我们要让中国社会是一个充满信心,充满生机,充满活力的社会,那么,这个社会是不是要对所有的小伙子说,你们放心娶老婆,这个社会,一定会让你们买得起房子的。
        具体如何做?
        我们明天再谈。

 
                                       赵民
                               2007-2-23 19:58PM
         看看股市的“股权分置”问题的解决过程,我们就坚信,没有解决不了的问题
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